Анализ и прогноз состояния рынка недвижимости в России
Аналитический обзор «Жилая строящаяся и рентная недвижимость Санкт-Петербурга»
Базовый спрос
Спрос на жилую недвижимость в России обусловлен неудовлетворённой потребностью населения в жилье. Показатель количества жилой площади на человека в 2019 году в России, по нашей оценке, составил 26,6 кв. м по сравнению с 45 кв. м на человека в Европе и 75 кв. м на человека в США. Развитие экономической ситуации и рост доходов населения приведёт к тому, что большая часть жителей России будет улучшать свои жилищные условия. В Санкт-Петербурге обеспеченность жильем в 2019 году составляет, по нашей оценке, 26 кв. м на человека.
Развитие ипотеки в России
Потенциал роста рынка недвижимости во многом зависит от деятельности банков, в частности, от суммы выдаваемых на покупку недвижимости кредитов. Поэтому доступность ипотечных кредитов является для развития рынка жилой недвижимости крайне важным фактором, который усиливает спрос на жилую недвижимость.
В 2016 году на фоне сокращения совокупного кредита экономике, ипотека стала одним из немногих видов кредитования, показавшим рост. Значительную поддержку рынку ипотечного кредитования в 2015-2016 годах оказало предоставление АИЖК средств для субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам. С 2017 года программа господдержки ипотеки была отменена, однако условия на рынке ипотечного кредитования для заемщиков будут становиться все более привлекательными по мере смягчения денежно-кредитной политики Центральным Банком на фоне низкой инфляции и падения уровня процентных ставок. Так, в 2018 году темпы роста ипотечного кредитования в стране значительно ускорились: объем предоставленных за год ипотечных жилищных кредитов в рублях и иностранной валюте вырос на 49%, превысил 3 трлн руб. При этом задолженность по ИЖК по состоянию на 1 января 2019 года составила 6,4 трлн руб., увеличившись на 23,9% к соответствующему периоду предыдущего года. Что касается 2019 года, то за этот период объем предоставленных ипотечных жилищных кредитов сократился на 5,5%, составив 2,8 трлн руб. Задолженность по ИЖК по состоянию на начало 2020 года составила 7,5 трлн руб., увеличившись за год на 17,1%.
Также стоит отметить, что в начале 2019 года ставки по ипотеке увеличивались на фоне роста инфляционных ожиданий, однако уже в мае средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам перешла к снижению, а в декабре она достигла исторического минимума в 9%.
На фоне достижения ставок по ипотеке исторического минимума сегмент ипотечного кредитования имеет значительный потенциал роста. Вместе с этим банки стали принимать во внимание уровень долговой нагрузки заемщиков и оценивать их более взвешенно, что может оказать сдерживающее влияние на рост ипотечного кредитного портфеля. Тем не менее, прогнозируемая нами стабилизация инфляции на уровне, близком к 4%, в период 2020-2022 гг., как мы считаем, будет поддерживать темпы роста кредитования на значительном уровне.
При этом отметим, что рынок кредитования ещё очень далёк от насыщения. Подтверждением этому служит довольно низкий по сравнению с международными стандартами объем выданных физическим лицам кредитов: в 2019 году он составил 17,7 трлн рублей, что соответствует 16,2% ВВП (из них ипотечных кредитов – 7,4 трлн руб. или 6,8% ВВП).
Объемы строительства
Снижение процентных ставок и увеличение размера официальных заработных плат приведут в совокупности к увеличению суммы ипотечного кредита, выдаваемого одному заёмщику. Это, в свою очередь, приведёт к увеличению объёмов выданных ипотечных кредитов и увеличению спроса на жилую недвижимость.
Правительством поставлена цель по увеличению объемов ввода жилья в стране до 120 млн кв. м с текущего уровня в 80 млн кв. м. Даже если пренебречь невысокой реалистичностью осуществления таких планов в ближайшие годы, а также устареванием жилого фонда, то при таких объемах строительства наша страна сможет достигнуть текущего среднеевропейского уровня обеспеченности не раньше 2045 года.
Кризисные явления в экономике в 2015 году привели к неисполнению планов правительства по увеличению объемов ввода жилой недвижимости. Давление на темпы ввода жилой недвижимости будут оказывать и ухудшившиеся финансовые результаты деятельности строительных компаний. Так, по данным Росстата, сальдированный финансовый результат (сумма общей прибыли и общего убытка) российских строительных компаний по итогам января-ноября 2019 года снизился до 82,4 млрд руб., что на 9,3% ниже, чем за аналогичный период 2018 года.
Помимо этого, в 2019 году происходил переход от долевого финансирования строительства к проектному банковскому финансированию. Отказ от привлечения средств дольщиков будет вынуждать компании обращаться за кредитами в банки. При этом небольшие и средние компании могут попасть в сложную ситуацию, если не смогут найти денежные средства для старта своих проектов. Как следствие, это также повлияет на темпы строительства.
В 2015 году было введено 85,3 млн кв. м жилой недвижимости, в 2016 году объем ввода жилья уменьшился на 6% до 80,2 млн кв. м., в то время как в 2017 году объем ввода сократился еще на 2,1% до 78,6 млн кв. м. жилья. По данным Росстата, объем ввода жилья в 2018 году составил 75,3 млн кв. м., а в 2019 году – 79,4 млн кв. м.
В 2019 году на первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга цены выросли на 10,1%, на вторичном – на 11,9%. По итогам третьего квартала 2019 года цены на вторичном рынке недвижимости России, по данным Росстата, увеличились на 9%, на первичном – всего на 3,2% к соответствующему периоду 2018 года.
В ситуации замедления рынка недвижимости особенную важность приобретает качество покупаемых объектов недвижимости, поскольку динамика цен может существенно отличаться не только по районам города, но и по конкретным объектам.
У населения России двумя наиболее распространёнными видами сохранения капитала являются вклады в банках и приобретение недвижимости. Объем денег, направляемых на приобретение недвижимости, сопоставим с объемом прироста депозитов в банках. Всплеск объема денежных средств, направленных на вклады в 2015 году, был связан с ростом уровня процентных ставок и переоценкой валютных депозитов. Уже в 2016 году темп прироста вкладов существенно замедлился.
За 2019 год объем средств во вкладах физических лиц увеличился на 2,1 трлн руб. (+7,3%). По нашему мнению, продолжение экономического роста и, как следствие, увеличение доходов населения в 2020-2022 годах приведет к тому, что объем расходов на приобретение недвижимости продолжит превышать объем средств, направляемый на депозиты в банках.
Помимо ожидаемого продолжения улучшения условий на рынке ипотечного кредитования, стоит отметить и то, что дальнейшее развитие как экономики в целом, так и платежеспособного спроса будет подкрепляться восстановлением цен на энергоресурсы.
В 2019 году произошло снижение среднегодовых цен на экспортируемые товары и, как следствие, сокращающийся экспорт на фоне увеличения импорта привел к тому, что положительное сальдо счета текущих операций значительно сократилось: по оценке ЦБ - до 70,6 млрд долл. с максимального за всю историю наблюдений уровня 2018 года в 113,5 млрд долл. Наши модели показывают, что на протяжении ближайших нескольких лет сальдо счета текущих операций платежного баланса страны будет оставаться положительным, при этом его абсолютные значения могут возрасти на фоне увеличения цен на основные товары российского экспорта и, как следствие, ускоренного восстановления экспорта над импортом. Для России это означает увеличение притока валютной выручки.
Также мы считаем, что на фоне замещения иностранных источников фондирования банков внутренними деньгами будет ослабевать зависимость российской экономики от притока/оттока средств по счету операций с капиталом и финансовыми инструментами. Другими словами, отток капитала не будет болезненно сказываться на развитии российской экономики. По предварительной оценке, Банка России, по итогам 2019 года отток капитала из страны составил 26,7 млрд долл. после 63 млрд долл. годом ранее на фоне сокращения темпов приобретения зарубежных финансовых активов резидентами российской экономики.
На конец 2019 года значение коэффициента P/E фондовых рынков с развитой экономикой в среднем составило 20, P/E S&P500 – 23,8, в то время как P/E российского фондового рынка был на уровне 6,6. Процентные ставки на долговом рынке в России для надежных эмитентов превышают 6%, в то время как компании аналогичного кредитного качества в США занимают под 3-4% годовых на более длительный срок. В развитых экономиках потребительские рынки находятся в фазе насыщения, и сильного роста финансовых показателей компаний там ожидать не приходится. Кроме этого, уровень инфляции в России на конец 2019 года находится на уровне 3%, что ниже среднесрочной цели Банка России в 4%, и мы считаем, что эти факторы могут привести к перелому сложившейся тенденции с оттоком капитала из нашей страны. Тем не менее, мы трезво оцениваем риски санкционного давления на Россию и подходим к прогнозированию этой статьи довольно консервативно, ожидая в ближайшие годы постепенно увеличивающиеся объемы оттока капитала на фоне роста валютной выручки резидентов.
Доступность жилья остается на привлекательных по историческим меркам уровнях, что может способствовать дальнейшему росту цен на недвижимость. Поскольку доходы населения и цены на недвижимость менялись неравномерно, доступность жилья изменилась. Ситуация на рынке жилой недвижимости в Санкт-Петербурге проиллюстрирована на графике ниже. Можно видеть, что текущая доступность жилья по Санкт-Петербургу находится на уровне 2015 года, а коэффициент доступности по России продолжает оставаться близким к рекордно низкому уровню за всю историю. С учетом перспектив развития города мы считаем, что темп роста цен на недвижимость в Петербурге должен опережать темп роста цен на недвижимость в среднем по России.
Выводы:
- жилая недвижимость по-прежнему остается одним из востребованных вариантов вложения денег;
- мы ожидаем умеренного спроса на финансовые инструменты, стоимость которых привязана к стоимости квадратного метра жилья;
- прогноз цен на жилую недвижимость в Петербурге:
- по итогам 2020 года – 137,2 тыс. руб. за кв.м (+7,4%);
- по итогам 2021 года – 146,0 тыс. руб. за кв.м (+6,5%).
