Тел. (812) 313-05-30

194021, Санкт-Петербург, ул. Шателена, дом 26А БЦ "Ренессанс", 8-й этаж.
Эл. почта: arsagera@arsagera.ru

Интерактив. Дисконт между первичным и вторичным рынками жилой недвижимости.


1392

Эксперты: Алексей Астапов – заместитель Председателя Правления

Как соотносятся между собой первичный и вторичный рынки и почему в Петербурге, в частности, и в России вообще цены на вторичном рынке выше, чем в сегменте строящегося жилья - в отличие от целого ряда других стран.

 

Сравним эти рынки по объему:

Объем первичного рынка в разные периоды составляет от 4 до 8 млн. кв. м - это то, что находится в стройке (при том что сдается за год максимум 3 млн.)

Объем вторичного рынка свыше 100 млн. кв.м. При этом в сделках в течение года участвует 2.5-3 млн. кв.м (или 2,5 - 3 % от общего объема). Иначе говоря, 2,5 -3 % задают оценку стоимости всей недвижимости города - и это нормально.

Общий размер вторичного рынка естественно делает его «более главным» по отношению к первичному. Например, если на вторичном рынке цена снизится ниже себестоимости, то первичного рынка просто не станет. Как это, например, произошло в Мурманске в свое время. Просто будет не выгодно строить.

Почему есть дисконт между первичным и вторичным рынком? Существование данной разницы можно объяснить с двух точек зрения:

  • с точки зрения потенциального покупателя - физического лица, цель которого - удовлетворить собственную потребность в жилье;
  • с точки зрения застройщика, рассматривающего продажу строящегося жилья как источник финансирования текущей деятельности.

С точки зрения покупателя,  данная разница существует из-за возможности выбора между двумя вариантами: 

купив строящуюся квартиру, покупатель вынужден арендовать жилье как минимум до момента сдачи дома, что влечет дополнительные издержки на уровне 5-7% годовых от среднегодовой стоимости жилья;

покупая готовую квартиру, покупатель может жить в ней сразу, не принимая на себя дополнительных издержек. Следовательно, доходность вложений в  готовые или строящиеся  объекты должна отличаться как минимум на величину арендной ставки в год. Приобретая строящееся жилье, покупатель принимает на себя риски, связанные с застройщиком, как то: риски «недостроя», затягивания сроков строительства и пр. Это в свою очередь увеличивает доходность от строительной готовности по сравнению с доходностью аренды.

С точки зрения застройщика, для строительства могут привлекаться либо банковские кредиты, либо деньги дольщиков. В настоящее время застройщики в целом не обладают достаточным  собственным капиталом для строительства домов без привлечения сторонних средств. 

В условиях кризиса стоимость кредитов для большинства застройщиков достигла запретительных уровней, при этом банки являются жесткими кредиторами, требующими соблюдения определенных  ограничений, и в случае, например, затягивания сроков строительства у застройщиков могут возникать сложности.

Имущество, закладываемое в качестве обеспечения полученных в банке кредитов, например земельные пятна или часть квартир в строящемся доме, не может быть пущено в оборот, что также негативно сказывается на деятельности застройщика.

Привлекая деньги дольщиков, застройщик имеет существенно меньшие ограничения по временным рамкам, к тому же дольщикам не требуется  предоставлять обеспечение  под вносимые средства. Продажа строящихся квартир позволяет застройщикам распределить продажи равномерно в течение всего срока строительства, снижая тем самым риск плохой конъюнктуры на рынке, что в полной мере могло бы проявиться в случае одномоментного выставления в продажу всего объема готовых квартир по окончании строительства. 

Таким образом, с точки зрения застройщика,  деньги дольщиков являются более гибким инструментом, что позволяет этому инструменту быть более дорогим по сравнению с кредитами. Следует отметить,  что для небольших строительных компаний банковское кредитование зачастую  недоступно, что делает для них средства дольщиков единственным источником финансирования. Это приводит к дополнительной премии для покупателя в цене продажи строящихся квартир, что отражается на ценах первичного рынка в целом.

Почему эта ситуация отличается от других стран? В развитых странах не распространена практика продажи жилья на ранних стадиях. Как правило, продаются уже готовые квартиры. В этом случае более высокая стоимость объясняется тем, что новая квартира лучше, чем «б/ушная». Дисконт объясняется износом. У нас тоже готовые квартиры в новых домах (при прочих равных) стоят дороже, чем в хрущевках, брежневках, и в других сериях. Еще бывает, что в качестве примера превышения «первички» над «вторичкой» приводят какой-нибудь «пафосный» проект, в котором квартиры раскупаются (бронируются) еще до завершения строительства.

Подписаться…


1 комментарий | Оставить комментарий

 Dmitry 20 марта 2015 в 20:50

Есть отличная экспертная онлайн система для выявления юридических рисков покупателей и арендаторов недвижимости:
http://www.riskover.ru

0  0

Вернуться назад
Личный
кабинет

Фактом входа Вы даете согласие на получение, хранение и обработку персональных данных

Книга об инвестициях

Если вы заметили ошибку, выделите текст (максимум 127 символов) и нажмите Ctrl+Enter
Карта сайта