Тел. (812) 313-05-30

194021, Санкт-Петербург, ул. Шателена, дом 26А БЦ "Ренессанс", 8-й этаж.
Эл. почта: arsagera@arsagera.ru

Интерактив. Дисконт паев фонда Арсагера - ЖС


1306

Эксперты: Алексей Астапов – заместитель Председателя Правления

Дорош Александр Николаевич из Санкт-Петербурга спрашивает: Добрый день. Объясните, пожалуйста, природу столь большого дисконта в котировках вашего ПИФа "Жилищное строительство" на ММВБ, в то время как у "Жилые дома" он вполне адекватен.

Александр. Спасибо за вопрос.

Необходимо пояснить, что речь идет о дисконте между рыночной стоимостью паев на бирже ММВБ и расчетной стоимостью паев. Расчетная стоимость определяется стоимостью недвижимости, входящей в состав имущества фонда. Рыночная стоимость, которая складывается в ходе торгов на бирже ММВБ, зависит от соотношения спроса и предложения. До кризиса рыночная стоимость была очень близка к расчетной. Во время кризиса многие владельцы паев ЗПИФН «Арсагера – ЖС» решили их продать. Возможностей покупателей оказалось недостаточно и это привело к существенному снижению рыночной стоимости.  На текущий момент эта ситуация сохраняется.

Фонд «Арсагера – ЖС» существенно опережает «Жилые дома» по размеру и самое главное по количеству инвесторов. В рамках фонда «Арсагера – ЖД» не оказалось такого значительного количества желающих продать паи. Кроме того в фонде «ЖД» предусмотрены промежуточные выплаты. Это делает владение паями более комфортным. Поэтому и дисконт там существенно меньше.

Разница в расчетной и рыночной стоимости пая – это очень интересная возможность для инвесторов, нацеленных на долгосрочные вложения. Покупая паи на бирже, Вы фактически покупаете долю в праве собственности на имущество фонда, а значит становитесь совладельцем недвижимости с существенным дисконтом.

Для тех, кто уже владеет паями – это негативное обстоятельство, непозволяющее им получить те результаты, которые по факту обеспечила недвижимость (квартиры), входящая в имущество фонда. Такие инвесторы вынуждены либо продавать паи с дисконтом (в случае крайней необходимости), либо дожидаться даты окончания деятельности фонда.

Мы советуем при покупке паев ЗПИФН, ориентироваться на этот срок (31.12.2015), как на максимальный период по продолжительности инвестирования. В этом случае результат инвестиций – это дисконт между расчетной и рыночной стоимостью плюс изменение стоимости самой недвижимости за этот период.

Важно отметить, что при приобретении паев с дисконтом, в случае положительного изменения стоимости самой недвижимости, результат инвестирования увеличивается пропорционально размеру дисконта. Так при дисконте 35% и положительном изменении стоимости недвижимости, результат инвестирования может быть более чем в 1,5 раза выше, чем прямое владение недвижимостью.

Мы полагаем, что дисконт между расчетной и рыночной стоимостью сократится гораздо раньше и это повысит комфортность, как для покупателей, так и для продавцов. Это в первую очередь будет зависеть от восстановления интереса к самой недвижимости.

УК «Арсагера» крайне заинтересована в сокращении данного дисконта до нуля. Компания нацелена на проведение масштабных дополнительных размещений в будущем. Дополнительное размещение осуществляется по расчетной стоимости пая. В случае наличия дисконта невозможно провести дополнительное размещение, так как потенциальному покупателю выгоднее купить паи на бирже с дисконтом, чем напрямую в компании.

Подписаться…


27 комментариев | Оставить комментарий

 Максим 21 июня 2011 в 17:03

to Пайщик
Вы когда будете крупных пайщиков уговаривать распустить ПИФ досрочно имейте в виду, что они не по 1500 входили и про "+900" с ними говорить будет неуместно.
И еще, Вы думаете в 2008 году крупные пайщики голосовали за продление фонда также как и Вы, поддавшись обаянию красивых слов Арсагеры, а теперь у них также как у Вас глаза открылись?

Арсагера права, убрать косяк с дисконтом можно быстро - делистинговать паи. Вашей надежде на выход до 2015 года тогда полный каюк.

+6  -1

 Частный управляющий пайщику и бывшему сотруднику УК 19 июня 2011 в 20:58

Вы, господа, забываете одно из самых простых и работающих правил!!! А именно - РЕГУЛЯРНОСТЬ ИНВЕСТИРОВАНИЯ! Предполагаю, что Вы как и множетство других "инвесторов" купили паи до кризиса во время эйфории, вложив туда единоразово крупную по вашим меркам сумму. Я покупаю паи недвижимости регулярно начиная с того момента когда их на бирже вообще не было(покупки делал на размещениях), текущий дисконт рассматриваю как возможность получить дополнительный доход. Понимаю, что психологически сложно вкладывать средства, когда не видишь своевременной отдачи. В моем случае преодолеть этот барьер помогает 12 летний опыт инвестирования. Претензий к УК у меня на текущий момент нет. Лично я убежден в том, что лет через пять эти вложения будут стоить существенно больше!
То что в настоящий момент нет возможности продать паи по расчетной стоимости это конечно большой минус. Но продав свои паи сейчас разьве достигли бы Вы своих целей, которые ставили при покупке???

+6  0

 Пайщик 17 июня 2011 в 01:34

to бывщий сотрудник УК.

Браво. Аплодирую стоя. Согласен по всем пунктам.

Скажите, а у Вас там списка пайщиков не завалялось? И не хотите ли вы позвонить паре крупных держателей с интересным предложением?

+3  -1

 бывший сотрудник УК 16 июня 2011 в 19:37

Всем участникам дискуссии привет!

1. Произошедшая ситуация с дисконтом – очень хороший урок для тех, кто не вполне понимал риски закрытого фонда (в том числе урок и для меня: до сих пор владею паями фонда, купленными до кризиса; также, как и другим пайщикам, мне некомфортно оттого, что я не могу выйти из паев по их реальной стоимости). Для многих – это урок, за который заплатили они заплатили сполна, не желая продолжать владеть паями фонда. Думаю, такие люди до конца своей жизни будут обходить инвестиции стороной.

2. Очевидная вина компании – то, что до кризиса потенциальным пайщикам-физлицам наличие вторичного рынка с адекватными ценами преподносилось как неотъемлемая характеристика данного инвестпродукта.

3. Мое устойчивое на настоящий момент мнение - фонд с таким относительно небольшим объемом и текущими законодательными ограничениями может быть комфортен для владения только профессиональными инвесторами.

4. Фонд не продлят в 2015 году. Руководство компании не владеет более чем 50% фонда. По крайней мере, пока :)

+6  -1

 Пайщик 10 июня 2011 в 21:12

Слышали бы Вы каким словами Арсагера заманивала людей голосовать за продление. Да и дисконта тогда не было. И фонд тогда казался неплохим. И никто из пайщиков тогда не думал, что в залипнет в фонде с середины 2008 по 2015 год - на 7,5 лет. Вам не кажется, что для нашей страны такой срок инвестирования в один продукт - это как-то великовато? Я рад, что вы способны иметь пассив срочностью 7,5 лет, но я нет. Еще как-то и пожить хочется. Не переживайте, если я останусь в этом, с позволения сказать фонде, до погашения - о ваших правах я тоже позабочусь. Но я планирую все таки не ждать 2015 года - если Арсагера в ближайшее время на задумается о реанимации продукта - попробую инициировать погашение. Самое сложное список пайщиков получить. 2 дня на обзвон крупнейших держателей и у меня нет сомнений, что можно набрать среди них 10% недовольных - ну а дальше дело техники. При голосовании за прекращение фонда кворум будет - получить +1000 рублей к каждому паю желающие найдутся. Ну а Вам, если Вы так хотите заработать на этом продукте, рекомендую начинать покупать. :)

+5  -5

 Пайщик Арсагеры ЖС паев > 500 10 июня 2011 в 18:09

Зачем Вы залезли в этот фонд коротким пассивом, если не готовы сидеть в нем? И где Вы были, когда шло голосование за продление? Насколько я знаю там было большое погашение. Это же ваши ошибки. Меня никто не подсылал разговаривать с Вами, если у Вас есть какое-то предложение от компании - вот с ними и общайтесь. в 2015 я не знаю кто и за что будет цепляться, но я планирую погасить и если мне занизят стоимость пая, то буду судиться. Но, как Вы правильно заметили, там никто не ворует, так как тогда можно занизить стоимость пая? и насчет полгода - продавал я как-то квартиру - это не такой уж комфортный срок для продажи, как-то продавал и долевку - вообще намучился - так и не продал. И еще, Вы не делаете ВСЕМ пайщикам хорошо - мне например и я уже это говорил выгодно покупать недвижимость с плечом, то есть пока я инвестирую в дисконте я заинтересован - уверен из тех, кто рзбирается в инвестициях не я один такой. Лучше защите мои права при погашении, а сейчас Вы мне вредны.

+4  -6

 Пайщик 10 июня 2011 в 16:32

to Пайщик Арсагеры ЖС паев > 500
Расскажите уж сразу в каких отношениях Вы состоите с компанией. Вы сотрудник или крупный собственник Арсагеры?

Некрасиво со стороны компании засылать с эту тему "своих" людей, чтобы они писали хвалебные отзывы. Это сразу становится очевидным.

Я в общем то хочу того же самого что и вы - чтобы Арсагера стала работать с этим фондом, а не просто смотреть на него и ничего не делать. И на вопросы что компания будет делать она тоже не ответила. Ни сроков ни мероприятий перечислено не было, не обманывайте ни себя ни других.

Ну ладно отвечу Вам по пунктам.
1. Никаких манипуляций противоречащих закону либо здравому смыслу я не предлагаю - где Вы это увидели?
2. Гринмэйла с моей стороны тоже нет. Вы знакомы с понятием гринмэйл? Я хочу чтобы хорошо стало не только мне, а всем пайщикам одновременно. И я не прошу, чтобы у меня кто-то что-то выкупил - иначе я бы просто обратился бы в компанию и предложил купить мой пакет в обмен на то, что я не буду баламутить воду и пытаться прекратить фонд. Я этого не делаю заметьте - хотя компания намекнула на возможность "личного общения".
3. То что в других компания происходит - меня не волнует. Вы еще скажите, что Транснефть вон 4 ярда зелени сперла у акционеров, дескать сидите и не жужжите тут. Я же хочу чтобы с моим фондом все хорошо было, а как кидают своих клиентов в других компаниях мне не особо интересно - нечего на них кивать.
4. Если срочность Вашего пассива такова, что вы готовы еще 5 лет подождать - пожалста - зарабатывайте дальше, а я не готов в этом фонде до 2015 года просидеть.
5. Продавать недострой можно переуступкой долевки - это абсолютно стандартная процедура - не смешите.
6. За пол года можно не резко, а вполне плавно все распродать. Срок достаточный.
7. Ну и последнее. Если вы думаете, что Арсагера к концу 15 года все спланирует и продаст, вы заблуждаетесь. Они будут всеми силами цепляться и пытаться продлить фонд - это же очевидно. И если не дай бог фонд продлится, то вот тут мы с большим интересом посмотрим на переоценку паев фонда и цену по которой выпустят несогласных.

+5  -1

 Пайщик Арсагеры ЖС паев > 500 10 июня 2011 в 12:44

господа, я тоже не доволен дисконтом, но справедливости ради, хочу отметить, что компания ответила на все вопросы. всё, что предлагаете вы - это уже манипуляции паями. Заниматься гринмейлом с вашей стороны это аморально. Требовать, чтобы у вас кто-то выкупил - это вообщем-то наглость. Я в свою очередь докупаю паи по возможности усредняю цену. В недвижимость верю. У многих компаний паи ЗПИФов в принципе не продать и не купить - там дисконта нет. Вторичный рынок будет прижиматься к расчетной стоимости пая к концу фонда, а сейчас дайте людям нормально работать - распродажа имущества по текущим рыночным ценам мне, например, не нужна, я лучше буду докупать паи на вторичке и с плечом заработаю на недвижимости. Ликвидировав фонд мы конечно в моменте получим быструю прибыль, но и одновременно потеряем инструмент для зарабатывания в будущем. Если же фонд будет существовать - прибыль никуда не денется - она просто будет больше! я внимательно смотрю за сделками фонда и то, что продается и покупается меня устраивает. А резкая продажа под ликивидацию это скидки и потери, плюс как они будут продавать недострой? А так к 15-му году ребята все спланируют и плавно все распродадут. Вообщем не вредите себе и другим пайщикам, сиюминутная выгода не очень выгодна :)

+3  -4

 Интересующийся 9 июня 2011 в 20:52

Интересная дискуссия.

2 УК Арсагера:
Я тоже так и не понял как именно компания собирается убирать дисконт. Кроме слов о том, что "компания заинтересована" и о том, что это зависит от восстановления интереса к рынку недвижимости я так по сути ничего и не услышал. Вот хотелось бы понять, за "интересом" к ликвидации дисконта стоят какие-то конкретные действия, или компания просто будет спокойно смотреть как дисконт со временем сам исчезнет (или не исчезнет)?

+5  0

 Пайщик 9 июня 2011 в 20:45

Ну, мои вопросы более чем конструктивны. И желание помочь всем пайщикам тоже. Вы мне в личной беседе скажете что-то, чего не можете написать здесь, на всеобщем обозрении? Сомневаюсь. Вас в воровстве никто не обвинял. Чего чего, а воровства в фонде я пока не видел - не наговаривайте. Ваше нежелание что-либо делать с фондом до 2015 года я уловил. В любом случае спасибо за внесенную ясность. Буду думать, что делать с вашими паями.

+3  0

 УК Арсагера 9 июня 2011 в 18:26

Конструктивного общения с Вами не получается. Все ответы, которые мы могли дать - мы дали. Хотите пообщаться лично, можете приехать в компанию и задать вопросы лично.
Анонимно упрекать компанию в воровстве - не прилично. На других сайтах за это "банят" без объяснения причин.

+2  -3

 Пайщик 9 июня 2011 в 17:23

Сейчас почувствовал себя Навальным, борющимся с воровством в Транснефти. :)

+3  -3

 Пайщик 9 июня 2011 в 17:20

А, я сам уже посмотрел. 10% надо, чтобы организовать собрание о прекращении фонда. Много, но зато можно сконсолидироваться. :) Уверен, что с легкостью можно 50% за прекращение набрать. Скажите, пожалуйста, кто является крупнейшими пайщиками фонда Арсагера - ЖС. Или придется до 1% догнать кол-во паев, чтобы список у вас затребовать? :)

+3  -2

 Пайщик 9 июня 2011 в 17:10

Спасибо за ответ.

1. Никто не спорит, что акционеры не обязаны покупать паи фондов. Мы этого ждем исключительно как шаг доброй воли. И вы как то выборочно дали информацию о покупках. О продаже паев сотрудниками вы решили скромно умолчать? Причем объемы продаж не уступают объемам покупок. В общем выкупа никакого нет - можете не убеждать. Покупки компенсируются продажами.

2. И все таки вы не ответили, как именно вы ищите инвесторов фондов недвижимости.

3. Вы жжете про перекладки. Сейчас предложения на первичном рынке, причем достаточно вкусного не то чтобы много, а ОЧЕНЬ много. Вон СК Город продавал в мае по 50К за кв. метр Ленинский парк. Сейчас цены поднял до 56К. И про дефицитный товар - недвижимость вы тоже наверное пошутили, учитывая опять же количество предложения на первичном рынке.

4. Косяк мажоритарных собственников, сиречь топ-менеджеров заключается не в том, что у фонда есть ликвидность, а в том, что 3 года подряд котировки на бирже значительно отличаются от оценочной стоимости. При том, что основной объем пайщиков пришел отнюдь не по 1500, а по 2000 и выше. Также косяк в том, что компания ничего не делает, чтобы как-то эту ситуацию исправить.

5. По поводу отсутствия у крупных держателей желания прекратить фонд - тут вы похоже лукавите. Не верю, что нет желающих получить +900 рублей к стоимости вложений. Ну только если крупные держатели не являются одновременно акционерами. :) Ну ладно - это в виде шутки - понято, что вы фонд не прекратите по собственному желанию.

Резюмируя - я не услышал внятных ответов ни о программе действий по развитию фонда, ни то какие действия компания планирует предпринять для снижения дисконта. Грустно. Кстати, не подскажете сколько надо паев, чтобы поднять вопрос о проведении собрания о прекращении фонда? Может минорам сконсолидироваться как-то в этом вопросе...

+3  -2

 УК "Арсагера" 9 июня 2011 в 15:42

to Пайщик 2 июня 2011 в 01:37

1. Аффилированные лица и акционеры не обязаны покупать паи ЗПИФн, они могут это сделать как шаг "доброй воли" и они уже сделали подобные шаги (http://stock.arsager...jderskoj_informacii/ см. 10.03.2010 и 01.12.2009) продолжают делать и планируют в будущем.

2. Как мы ищем инвесторов и каким продуктам отдаем приоритеты - это вопрос рентабельности и эффективности нашей деятельности. Естественно, мы сосредотачиваем усилия на том, что лучше продается и дает больше дохода. Доп. размещение паев ЖД, которое мы сейчас проводим показывает, что не смотря на наличие интереса к самой недвижимости, интерес к вложениям в ЗПИФН не зафиксирован.

to Интересующийся 8 июня 2011 в 22:05
Котировки на бирже поддерживались практически постоянно. Правоту или ошибочность Ваших операций покажет время.

to Еще один инвестор :-) 9 июня 2011 в 00:11
Перекладки ведутся настолько активно, насколько это позволяет рынок. Мы не даем скидки на квартиры, потому что это качественный товар, который становится все более и более дефицитным на текущем рынке. А возможностей освоить деньги тоже не так чтобы очень много. Когда приходишь покупать квартиры, то понимаешь, что 49К за кв.м, которым обклеен весь город - это МИФ.

to Пайщик 9 июня 2011 в 11:44
"мажоритарные собственники вполне могли бы закрыть свой косяк"
1. При чем тут мажоритарные собственники?
2.Вы считаете наличие биржевой ликвидности "косяком"? Возможно делистинг и отмена any-time позволит убрать данный косяк! Тогда не будет никакого дисконта, который так всех раздражает.

По поводу досрочного прекращения фонда: крупные держатели не выражали такой заинтересованности.

По поводу прекращения фонда в 2015 году - это тоже вопрос, решение по которому будет зависеть от воли 50% пайщиков. Все несогласные с продлением смогут выйти.

Крупные акционеры и сейчас готовы выкупить весь фри-флоат. Вопрос цены.

+2  -3

 Пайщик Тройки 9 июня 2011 в 15:16

Я тут случайно набрел на вашу дискуссию.
Вы ребята тут зажрались.
Вы еще остальных не видели.
Я вот залетел в паях ЗПИФН Тройки
там дисконт дисконт 60+
(расчетная цена 237, а биржевая 100) и это максимальный фонд в РФ
Плюс на НИ они влетели по полной программе.
А ЖС как я понимаю не влетел.

+1  0

 to Пайщик 9 июня 2011 в 14:25

т.е. вы предлагаете действовать за рамками правого поля, если ограничения нельзя обойти в рамках правого?

Для вас указанная мною доходность слишком низка? Может быть, вы выбрали не тот фонд для инвестиций, т.к. он не походит по вашему личному отношению к риску-доходности?

Что касается досрочного погашения, то конечно, количетсво желающий погасить по расчетой цене будет более, чем достаточно. Получить 900 рублей прибыли на 1500 вложений любой дурак согласиться. Но в том то и дело, что расчетная цена не соответсвует биржевой из-за органичений накладываемых на структуру фонда.

Но, рассматривая эту ситуация с точки зрения рынка долговых активов, все выглядит так:
Есть облигация федерального займа с ценой 50% от номинала с погашением через 10 лет.
Это эквивалентно доходу в 100% за 10 лет или 10% линейной доходности(7,1 годовых, если с капитализацией).
Вы призываете осуществить досрочное погашение, т.к. сразу получить 100% прибыли конечно выгоднее, чем ждать 10 лет. И конечно найдеться много желающих это осуществить.

+2  -2

 Пайщик 9 июня 2011 в 11:44

to Еще один инвестор :-) 9 июня 2011 в 00:11

Хочу прокомментировать Ваш тезис о "нереальности" выкупа паев собственниками из-за того что фри флоат компании - 50%. Подобный выкуп паев - это же не благотворительность и не безвозмездная помощь акционеров. Это вполне себе нормальная инвестиция по мнению компании, которое выражено в видео материале. Поэтому мажоритарные собственники вполне могли бы закрыть свой косяк и выкупить часть паев с биржи, чтобы привести цены вторичного рынка в адекватное состояние. И не обязательно всем акционерам при этом скидываться поровну.

to Кирилл Шмидт 9 июня 2011 в 08:37
Все правильно пишите, но у нас всяких законодательных ограничений, и кивать на них не корректно.

to Компания Арсагера.
То что подтянулись люди к обсуждению вопроса - это хорошо. Но я так и не увидел ответ компании на вопросы, заданные "Пайщик 2 июня 2011 в 01:37."

И дополнительно у меня еще один вопрос появился. Если компания Арсагера хочет сделать пайщиков счастливыми, она вполне может прекратить фонд Арсагера - ЖС. Пайщики будут просто счастливы. Ну и сделаете новый фонд, куда войдут все желающие. Понимаю конечно, что это из разряда фантастики, так как Арсагера не готова будет отдать 2%, которые она получает за управление. Может какой-нибудь крупный пайщик синициировал бы подобное прекращение фонда а? Не сомневаюсь, что желающих погаситься будет более чем достаточно. :)

+2  -1

 Кирилл Шмидт 9 июня 2011 в 08:37

Если бы действительно была бы возможность сделать buyback как в акционерном обществе, то для фонда это было бы самым лучшим вариантом - выкупая 1% паев по 1500 мы увеличим балансовую стоимость на где-то на 0,38% процента. Выкупив 20% паев оставшиеся пайщики получили бы увеличение балансовой стоимости на 9,5%.

К сожалению фонд не может направить наличные из своего имущества на выкуп собственных паев из-за законодательных ограничений.

+2  0

 Кирилл Шмидт 9 июня 2011 в 08:30

Если паи будут погашаться в 2015 году по текущей цене, то покупка ПИФов фонда является по сути дисконтной облигацией:
Цена приобретения окло 1500
Цена погашения около 2420
Дата погашения 31.12.2015
Простая линейная доходность ~ 13,5%

А случае, если фонд будет показывать 5% годовой темп роста цены(т.е. рост цен на недвижимость плюс маржа строительства объека минус налог и расходы на функционирование будет 5%), то доходность будет: 22% годовых.

Если фонд убедт стагнировать, цены на недвижимость падать, и маржа строительства объектов будет низка, если его расчетная цена будет падать на 5% в год, то доходность актива составит: 6% годовых.

Итого имеем актив с доходность 6-22% годовых в зависимости от развития ситуации. С учетом процентных ставок Сбербанка на однолетние вклады на уровне 4,8% и трехлетние вклады на уровне 5,8% годовых(для сумм от 700 000 рублей) мы имеем довольно привлекательный актив для консервативных инвесторов.

+2  0
1 2

Вернуться назад
Личный
кабинет

Фактом входа Вы даете согласие на получение, хранение и обработку персональных данных

Книга об инвестициях

Если вы заметили ошибку, выделите текст (максимум 127 символов) и нажмите Ctrl+Enter
Карта сайта