Тел. (812) 313-05-30

194021, Санкт-Петербург, ул. Шателена, дом 26А БЦ "Ренессанс", 8-й этаж.
Эл. почта: arsagera@arsagera.ru

Интерактив. Пересмотр оценки проектов компании ПИК


846

Эксперты: Максим Михайлов – аналитик по акциям

Расскажите пожалуйста о строительной компании ПИК. Она входит в состав Ваших фондов (как и большинство других строителей). Недавно мне удалось посмотреть отчет оценщика. Некая оценочная компания CBRE пересмотрела свою оценку с 12 млрд. долл. в январе 2008 до 2.86 в апреле 2009. Непонятно как такое может быть!? Я в шоке! Почему так резко меняется оценка проектов ПИКа?! Более чем в 4 раза!!! Цены на жилую недвижимость, которую в основном строит ПИК не подвержены таким колебаниям. Максимум 20-25% снизилась цена на жилье? Что это за оценщик такой? как можно доверять таким оценкам?

Начнем с того, что оценку портфеля проектов ГК ПИК уже длительное время осуществляет достаточно известная в сфере оценки недвижимости компания CB Richard Ellis. Действительно - на 1 января 2008 года портфель проектов ПИКа оценивался в 12,3 млдр долларов, но после финансового кризиса спустя чуть больше года это значение  снизилось в 4 раза и на 1 апреля 2009 стоимость всех проектов компании равнялась 2,9 млрд долларов. Как следует из презентации, посвященной оценке на 1 апреля 2009 года, к существенному снижению стоимости проектов привели посткризисные корректировки ряда параметров, используемых при оценке недвижимости. Свое негативное влияние на стоимость оказали ослабление курса рубля к доллару, повышение ставок дисконтирования, перенос сроков строительства и заморозка ряда проектов, а также снижение прогнозов по темпам роста цен на недвижимость.

Можно сразу отметить, что все перечисленные мною параметры и определяют стоимость недвижимого имущества. Соответственно, расхождения в оценках этой стоимости зависят от различий во взглядах на значение тех или иных входящих факторов.

Так, исходя из более консервативного, чем у оценщика, подхода к ставкам дисконтирования и будущим темпам роста индекса цен на недвижимость, значение 12.3 млрд долларов на 01/01/08 нам казалась завышенным относительно реального положения дел в отрасли. Сейчас же мы можем  наблюдать обратную ситуацию, когда излишне пессимистичный подход оценщика к перспективам отечественного рынка недвижимости приводит, наоборот, к заниженной, на наш взгляд, оценке стоимости портфеля проектов ГК ПИК. Так, по последнему отчету на 01/01/2011 года  все проекты ПИКа оцениваются 2,4 млрд долларов. Это ниже даже посткризисного скорректированного значения апреля 2009 года, что отчасти связано с уменьшением объемов земельного банка компании. Мы, в свою очередь, также принимая во внимание все произошедшие за 1.5 года изменения параметров проектов, оцениваем потфель ПИКа на начало текущего года в 8,7 млрд долларов.

Такой консервативный подход оценщика отчасти негативно влияет и на цену акции ГК ПИК на бирже, так как на него ориентируется большое количество участников рынка. Что, в общем-то, происходило и в 2007 году, когда, наоборот, высокие оценки стоимости проектов способствовали размещению и последующим торгам акций застройщика на кажущихся сейчас заоблачными уровнях.

Теперь что касается нашего текущего взгляда на перспективы ПИКа. Недавно компания раскрыла подробную информацию о составе и параметрах проектов (за что ПИКу можно высказать отдельную благодарность, т.к. к сожалению, не все торгующие строительные компании отличаются подобным уровнем раскрытия). После этого наша модель была обновлена и акции ГК ПИК, несмотря на корректировку потенциальной доходности, продолжают оставаться в числе наших приоритетов. Как мы видим, последние данные свидетельствуют о продолжающемся улучшении ситуации на рынке недвижимости, особенно в Московском регионе. Также появляются какие-то признаки активности застройщика в ранее замороженных региональных проектах. Кроме того, планируемое вторичное размещение ПИКа должно положительно сказаться на финансовом состоянии группы, снизив остающееся внушительным долговое бремя.

В заключение, возвращаясь к заданному вопросу, можно только добавить, что мы сами достаточно негативно относимся к подобной волатильности итоговых расчетов независимых оценщиков. Особенно когда стоимость проектов одного из крупнейших отечественных застройщиков меньше чем за полтора года снижается больше чем в 4 раза. На наш взгляд, данная практика не является признаком профессионализма. Поэтому мы смотрим на данные оценки достаточно осторожно, ориентируясь на собственные модели прогнозирования цен акций строительных компаний.

Подписаться…


1 комментарий | Оставить комментарий

 Вячеслав 17 апреля 2011 в 07:07

В анализе эмитентов за IV квартал 2010 года размещенном у вас на сайте в обзоре Сбербанка указано что его прогозный P/Bv = 6.1 уже в 2011 г.!!! Откуда такой безудержный оптимизм?

0  0

Вернуться назад
Личный
кабинет

Фактом входа Вы даете согласие на получение, хранение и обработку персональных данных

Книга об инвестициях

Если вы заметили ошибку, выделите текст (максимум 127 символов) и нажмите Ctrl+Enter
Карта сайта