Тел. (812) 313-05-30

194021, Санкт-Петербург, ул. Шателена, дом 26А БЦ "Ренессанс", 8-й этаж.
Эл. почта: arsagera@arsagera.ru

Интерактив. Продажа и покупка квартир в фонде «Арсагера — ЖС»


519

Эксперты: Максим Шайхисламов – начальник отдела прямых инвестиций

В рамках акции «Коммент.Арс» Дементиенко Михаил задает нам вопрос: квартиры в фонде «Арсагера — жилищное строительство» продаются не очень бойко. С начала года было продано не так много квартир. Говорит ли это о том, что УК выбрала плохие квартиры, о том что недвижимость переоценена или такая ситуация является нормой для строительного рынка?

Михаил, спасибо за Ваш вопрос.

Для того, чтобы ответить на него наиболее полно, необходимо упомянуть об инвестиционном цикле фонда и источниках формирования финансового результата.

Напомним, что при управлении закрытыми фондами мы стремимся к тому, чтобы недвижимость в составе активов занимала максимально возможную долю. Денежные средства, полученные от продажи готовых квартир, реинвестируются в строящуюся недвижимость. При этом продажа готовой недвижимости с целью покупки строящейся имеет смысл только тогда, когда приобретаемые объекты обладают достаточным уровнем потенциальной доходности, позволяющим компенсировать транзакционные издержки, а также имеют достаточный дисконт за строительный риск. В противном случае целесообразность в перекладке отсутствует.

По этим причинам при установке цен реализации на готовые квартиры помимо качественных характеристик самих квартир учитывается и то, по каким ценам могут быть реинвестированы полученные от продажи денежные средства. Цены могут быть снижены при наличии интересных предложений на первичном рынке или наоборот повышены в условиях дефицита привлекательных предложений. В рамках стандартных бизнес-процессов фонда такой пересмотр цен происходит один раз в 2 недели.

Вы справедливо отметили тот факт, что в 2012 году сделок по продаже квартир совершалось немного. Дело в том, что на рынке недвижимости Санкт-Петербурга в последнее время мы наблюдаем интересную ситуацию, при которой дисконт цен на вторичном и первичном рынках жилья существенно сократился. По данным сайта «Бюллетень недвижимости» с начала 2007 по конец августа 2012 года дисконт сократился с 17% до 10,5%.

Такое явление мы связываем, прежде всего, с активным восстановлением рынка ипотеки в России, а также увеличением доли ипотечных кредитов, приходящихся на сделки на первичном рынке недвижимости. Сделка с ипотекой на первичном рынке обладает рядом преимуществ и во многом удобнее как для покупателя, так и для банка. Покупатель экономит время на аккредитации приобретаемого объекта, банк получает более предсказуемые кредитные риски, кроме того, стоимость квадратного метра на первичном рынке ниже. Таким образом, возникает ситуация, когда увеличение объема спроса на первичном рынке превышает по темпам увеличение спроса на вторичном рынке, что приводит к сжатию дисконта.

С учетом сложившихся условий цены реализации на готовые квартиры фонда устанавливаются на том уровне, который, по нашему мнению, позволит получить положительный эффект от совершенной операции и улучшить общий финансовый результат для пайщиков фонда.

 

 

 

 

Подписаться…


Добавить комментарий | Оставить комментарий

Вернуться назад
Личный
кабинет

Фактом входа Вы даете согласие на получение, хранение и обработку персональных данных

Книга об инвестициях

Если вы заметили ошибку, выделите текст (максимум 127 символов) и нажмите Ctrl+Enter
Карта сайта