Тел. (812) 313-05-30

194021, Санкт-Петербург, ул. Шателена, дом 26А БЦ "Ренессанс", 8-й этаж.
Эл. почта: arsagera@arsagera.ru

Интерактив. Собственный капитал строительных компаний


971

Эксперты: Максим Михайлов – аналитик по акциям

Бобров Илья Владимирович спрашивает: Здравствуйте. У меня вопрос к аналитикам. Мне не понятна методика оценки девелоперов. А именно, откуда берется значение собственного капитала? Значение собственного капитала, приведенного в ваших моделях оценки девелоперов, на первый взгляд, никак не связано с оценкой чистых активов. Поясните, пожалуйста, как оно получено. Например для ОПИН, который торгуется в 3 раза дешевле чистых активов по МСФО и Системы Галс, у которой стоимость чистых активов по МСФО отрицательна.

Спасибо за вопрос. Действительно, если мы возьмем отчетность любой строительной компании и отнимем от активов долг, получим величину чистых активов по МСФО, о которой вы говорите, и сравним со значением собственного капитала из наших моделей – то это окажутся на порядок разные цифры.

Но в то же время это не говорит о том, что сам наш расчет величины собственного капитала строительных компаний никак не связан с оценкой чистых активов. По сути это тот же расчет чистых активов, только который мы осуществляем не на основе данных из отчетностей компаний по международным стандартам, а используя собственные корректировки. Дело в том, в результате проведенного нашей компанией исследования на основе данных западных рынков, было выявлено, что денежная составляющая прибыли (прибыль без учета переоценки имущества) является важной, но не существенной частью выгоды акционера строительной компании. Оказалось, что курсовая динамика акций, определяющая цену строительной компании, как правило, стремится к рыночной стоимости ее чистых активов или к значению коэффициента P/BV = 1. Естественно, что в такой ситуации на первый план выходит рыночная стоимость имущества девелопера, которым главным образом является его портфель проектов. Проще говоря, цена строительной компании равняется стоимости ее имущества за вычетом долга. И если с величиной долга все более-менее понятно (берем его в той же отчетности по МСФО), то с имуществом ситуация выглядит сложнее.  Проблема в том, что отчетность в полной мере не отражает стоимость проектов,  а если и отражает, то на наш взгляд эти расчеты не всегда корректны. Далее, для оценки портфеля проектов строительная компания, как правило, привлекает независимого оценщика - но этим цифрам мы также не доверяем, о чем подробно рассказывали в недавнем ролике о компании ПИК.

В итоге, что мы делаем? Берем из отчета оценщика список проектов конкретного строителя и на основе своего взгляда на перспективы рынка недвижимости производим собственную оценку стоимости портфеля. Затем имеющуюся отчетность мы корректируем на наши расчеты, таким образом, фактически самостоятельно сводя баланс компании, уже корректно учитывающий рыночную стоимость всего ее имущества. В результате, вычитая долг мы выходим на величину собственного капитала или, как я уже говорил, на справедливую стоимость конкретного девелопера будь то ОПИН, Система-Галс или ПИК.

Так, если коротко, выглядит наш подход к оценке стоимости строительных компаний.

Подписаться…


1 комментарий | Оставить комментарий

 Анютка 16 мая 2011 в 12:28

Коротко и непонятно( запуталась совсем((

0  0

Вернуться назад
Личный
кабинет

Фактом входа Вы даете согласие на получение, хранение и обработку персональных данных

Книга об инвестициях

Если вы заметили ошибку, выделите текст (максимум 127 символов) и нажмите Ctrl+Enter
Карта сайта