24.06.2021 Раздел: Полезная информация об инвестициях

Взаимосвязь доходов семьи, условий ипотечного кредита (ставка и срок) и стоимости недвижимости

Уровень сложности:

• 3
• 7356

• +19
• -21

Жилье, как и продукты питания, является базовой потребностью человека. Подобное положение вещей будет сохраняться, пока не будет изобретена возможность существования человека в виртуальном пространстве целиком и полностью.

Если не рассматривать некоторые частности, то в общем случае человек живет там, где может получать доход, который в состоянии обеспечивать его семью минимально необходимым. К частным случаям можно отнести жилье для отдыха (в определенных случаях на пенсионный период жизни), жилье при вахтовом способе работы и пр. – для таких ситуаций вопрос ценообразования рассматривается отдельно.

Соответственно, первопричиной появления недвижимости и возникновения у нее стоимости, а впоследствии изменения её качественных характеристик, является возможность получения дохода (в общем случае вследствие трудовой деятельности) человеком на определенной территории. То есть человек может получать доход и предъявить спрос на недвижимость, а наличие недвижимости дает возможность человеку работать и получать доход. Чем больше возможность получать доход, тем выше востребованность недвижимости, тем больше спрос на нее и выше требования к её качественным характеристикам, так как чем больше человек зарабатывает, тем лучше он может и, как правило, хочет жить.

В данной статье мы покажем, что стоимость жилья, фактически, зависит только от двух групп факторов: доходов семьи (изменения их в будущем) и условий ипотечного кредита (ключевые: ставка и срок). Себестоимость строительства является, безусловно, необходимым аспектом при ценообразовании жилой недвижимости, и она важна для появления новой недвижимости.

Приведем достаточно простую и понятную формулу, а точнее равенство, для цены недвижимости:

P_t0 = Z + ∆_min + P_ter, где

P_t0 – стоимость среднестатистического жилья в настоящем времени,

Z – себестоимость создания единицы среднестатистического жилья, как объекта недвижимости,

∆_min – минимальная доходность (маржа), требуемая застройщиком,

P_ter – стоимость земельного участка, необходимого для создания объекта недвижимости.

Как следствие, при стоимости земли (P_ter→0) и размере маржи застройщика (∆_min→0) близкими к нулю, минимальная стоимость жилья равняется стоимости его создания P_t0=Z. И это единственный случай, когда стоимость нового жилья определяется факторами затрат на его создание. В остальных случаях стоимость жилья определяется именно величиной P_t0, а уже затем – обратным счетом можно определить размер P_ter и ∆_min, то есть нашу формулу правильнее было бы записать в следующем виде:

P_t0 – Z – ∆_min = P_ter или P_t0 – Z = ∆_min + P_ter

Определимость величин в этом равенстве:

Z – зависит исключительно от стоимости материалов и услуг, необходимых для создания определенного жилья,

P_t0 – способ определения будет описан ниже,

∆_min – зависит от уровня процентных ставок в экономике и уровня конкуренции в строительной отрасли,

P_ter – величина, определяемая из формулы, приведенной выше, обратным счетом. Именно спрос на готовый продукт формирует цену земельного участка на рынке, как самостоятельного вида товара. Следует отметить, что для «изготовителя» некого среднестатистического объекта жилой недвижимости граница между приростом стоимости земли (например, земельный участок приобретен значительно раньше начала строительства) и рентабельностью размыта, то есть четкое соотношение составляющих в сумме: ∆_min + P_ter, сильно осложнено.

Введем еще одну виртуальную характеристику стоимости среднестатистического объекта жилья: P_t1 – она равняется размеру первого взноса на приобретение плюс сумма всех ежемесячных выплат по ипотеке. Необходимо отметить, что стоимости недвижимости P_t0 и P_t1 являются взаимосвязанными, при этом мы склоны утверждать, что именно P_t1 в большей степени характеризует стоимость жилья, нежели P_t0. Важный момент: обе величины фактически расчётные и являются следствием (а не причиной), то есть отражением определенных характеристик жизни населения.

Продолжим наши рассуждения и сделаем ряд предположений:

1. Недвижимость товар не просто длительного пользования, но и, как правило, товар длительного приобретения – статистика размеров и количества ипотечных кредитов и объемов жилья в собственности в развитых странах ярко демонстрирует такое положение вещей. Происходит это по следующим причинам:
   • Стоимость квартиры или дома является крупной суммой для среднестатистической семьи, существенно превышающей ее месячный доход.
   • Следствием первого пункта является необходимость получения для покупки недвижимости банковского (ипотечного) кредита и, как правило, на длительный срок (10 и более лет) или постепенное накопление суммы, посредством сбережения части дохода, регулярно откладываемого, например, на депозит.
   • Человек не может отложить удовлетворение своих потребностей в жилье на «потом» – ему ежедневно нужна крыша над головой. Поэтому он живет либо в своем жилье, либо в арендованном или купленном в кредит.
   • Недвижимость, как и любой товар, устаревает морально и физически. Уже построенная недвижимость постепенно ветшает и требует ремонта. Вновь создаваемая недвижимость, в связи с развитием научно-технического прогресса, постоянно улучшает свои свойства и характеристики. Желая пользоваться недвижимостью с более высокими потребительскими характеристиками, человек меняет объекты жилья по аналогии с заменой автомобиля. При этом возможно приобретение следующего объекта жилья даже до полной выплаты кредита по предыдущему.
   • Желание человека жить лучше заставляет его ориентироваться не на цену недвижимости, а на возможность обслуживания ипотечного кредита, с помощью которого может быть приобретена недвижимость определенной стоимости с максимально интересными для него потребительскими характеристиками. То есть человек стремится приобрести для жизни не ту недвижимость, которую может купить, не прибегая к возможностям кредита, а более качественную с его точки зрения и, как следствие, более дорогую. Следует отметить, что семьи с небольшими доходами в принципе оценивают приобретение недвижимости с помощью ипотечного кредита, как единственную возможность получить отдельное жилье пусть и с минимальными потребительскими характеристиками (но для них это существенное улучшение качества жизни).
2. Вакуум доходов невозможен: доходы полностью используются семьей (домохозяйством) на текущее потребление, недвижимость, сбережения. Дополнительные доходы в определенной пропорции будут направляться на улучшение жилищных условий.
3. Существует средняя доля дохода, которую семья тратит на жилье (обслуживание ипотечного кредита и т.п.). В разных семьях, несмотря на различный уровень абсолютных доходов, происходит выравнивание относительной доли с учетом того, что оставшиеся средства позволят существовать семье в привычной ей (нормальной для нее) системе координат потребления, то есть удовлетворять текущие потребности семьи.
4. Качество среднестатистического жилья является относительным, подвержено изменению в соответствии с изменением среднего уровня дохода. С ростом среднестатистических доходов растет и стоимость среднестатистического жилья. С ростом реальных доходов и в связи с развитием научно-технического процесса (НТП) растет качественный уровень (метраж, качество материалов и отделки, планировка, качество и объем инфраструктуры и пр.) среднестатистического объекта жилья в конкретном городе и стране. То есть со временем стоимость среднестатистического жилья в размере доходов семей может быть одинаковой и относительно постоянной, а между собой отличаться именно качественными характеристиками (просторней, лучше, прогрессивней и пр.).
5. Ориентируясь на среднестатистический доход семьи и на среднестатистическую долю от этого дохода, направляемую на обеспечение себя жильем, а также зная условия ипотечного кредитования (ставки, сроки, размер первого взноса), можно определять стоимость среднестатистического объекта жилья. Фактически стоимость жилья является функцией двух переменных:

    

   F(Дд;Ук),

   где Дд – доходы домохозяйства, а Ук – условия кредита. Подробная формула будет приведена ниже.

   При этом, чем выше доходы, длиннее срок кредита и ниже процентная ставка, тем дороже стоимость среднестатистического объекта жилья.

Обратимся к расчетам:

* - выделены входные параметры, остальные значения – расчетные.

Коэффициент доступности t0 – стоимость жилья (Стоимость квартиры P_t0), деленная на годовой доход семьи. При этом коэффициент доступности t1 – сумма первоначального взноса и всех платежей по ипотечному кредиту (Стоимость квартиры P_t1), деленная на годовой доход семьи.

Предположим, что семья внесла первый взнос на квартиру и может обслуживать ипотечный кредит, выплачивая ежемесячно около половины своего дохода в течение 10 лет.

* - выделены входные параметры, остальные значения – расчетные.

Если предположить, что размер дохода и его доля, направляемая на обслуживание кредита, постоянна (как раз они и определяют стоимость квартиры P_t1), а срок кредита, например, 10 лет, то можно вычислить зависимость стоимости квартиры P_t0 от ставки кредита:

Жирным выделена стоимость квартиры, округленно соответствующая условиям ипотечного кредита, который и определяет положение вещей в России на момент подготовки данного материала (середина 2017 года).

Напомним, что коэффициент доступности t0 является относительным показателем – соотносятся доходы граждан страны в национальной валюте с ценой на среднестатистический объект жилья в той же валюте. Приведенные расчеты показывают, почему он может быть неодинаковым в разных странах. Причина кроется в разных условиях кредита. Именно поэтому более корректным будет сравнение на основе коэффициента доступности t1. Например, при одинаковых сроках кредита:

Коэффициент доступности меняется не только из-за ставки ипотечного кредита, но и из-за срока кредита. Увеличим срок кредита и снизим долю ежемесячного платежа по кредиту.

* - выделены входные параметры, остальные значения – расчетные.

Семья внесла первый взнос на квартиру и может обслуживать ипотечный кредит, выплачивая ежемесячно 36% своего дохода в течение 20 лет.

* - выделены входные параметры, остальные значения – расчетные.

Графически изменение коэффициентов доступности в зависимости от доли дохода на обслуживание ипотеки, сроков и ставки кредита:

Таким образом, именно уровень дохода и условия ипотечного кредита через сумму, которая будет потрачена в будущем на обслуживание кредита (стоимость квартиры P_t1), определяют сумму, которая может быть потрачена в настоящем времени на недвижимость (стоимость квартиры P_t0). Эта абсолютная сумма траты на недвижимость определяет качественный уровень среднестатистического объекта недвижимости! При этом уже можно сравнивать качественные характеристики объектов жилья в разных странах (например, это объясняет столь разный норматив количества квадратных метров на человека в России и США).

Стоимость же среднестатистического объекта недвижимости можно определить, зная среднестатистический доход домохозяйства, ставку и срок ипотечного кредита. Таким образом, зная будущее изменение дохода, ставки и срока, можно спрогнозировать изменение стоимости объектов недвижимости и само изменение качественного уровня среднестатистического жилья.

Если есть ставка, срок и доход, то чем выше доход и лучше условия ипотечного кредита (меньше ставка и больше срок), тем дороже недвижимость в t0 и, как следствие, качественнее. Важным моментом является доступность мест для строительства (стоимость земельных пятен), согласно формуле:

P_t0 = Z + ∆_min + P_ter

Повышение абсолютной траты (стоимость квартиры P_t0) должно приводить не только к повышению стоимости P_ter (для покупателя лучше вообще не приводить), но и к возможности обеспечить рост Z, так как именно от себестоимости зависит качественный уровень объекта жилой недвижимости. Действительно, при равенстве затрат, чем ниже стоимость земли, тем больше высвобождается средств на строительство непосредственно жилого объекта.

Опишем зависимость стоимости жилья исключительно от следующих показателей: годового дохода семьи и доли от него на ипотеку, ставки и срока ипотечного кредита. Общая формула имеет вид:

ГДС – годовой доход семьи,

ДИП – доля платежа по кредиту от ГДС,

Ткр – срок кредита в месяцах,

ПС_м – процентная ставка по кредиту в месяц. 

Логическая цепочка вышеприведенной формулы:

P_t0 = ПВ + СК, где 

ПВ – первый взнос,

СК – сумма кредита.

ПВ = ГДС x 70%

, где 

МПл – месячный платеж по кредиту,

КА – коэффициент аннуитета.

ПС_м = (100% + ПС)^1/12 – 1

ПС – процентная ставка по кредиту в годовых.

Также напомним общий размер выплат за жилье:

P_t1 = ПВ + Мпл * Ткр

Выводы:

1. Стоимость жилья конкретной локации определяется способностью людей, живущих на этой территории, получать доход. Важным аспектом является возможность получить средства в долг.
2. Стоимость недвижимости зависит от уровня доходов и условий кредитования.
3. Прогноз изменения уровня дохода и процентных ставок позволяет спрогнозировать будущую стоимость среднестатистического жилья и его качественный уровень.
4. Арендная плата зависит от платы по ипотеке, человек сопоставляет размер данных расходов (что выгоднее ипотечный платеж или ставка аренды?). Как следствие  – ставка кредита и ставка аренды взаимосвязаны. Действительно, кредитор предоставляет сумму на приобретение квартиры, а инвестор приобретает квартиру, и тот и другой получают плату от жильца на соответствующий размер выделенных средств.
5. При сравнении коэффициентов доступности жилья по разным странам необходимо учитывать условия кредитования (ставки и сроки). Лучшей сопоставимостью обладают коэффициенты доступности t1.
6. При стоимости земли, согласно формуле P_t0 – Z – ∆_min = P_ter, меньше нуля, возникает ситуация, при которой практически полностью прекращается новое строительство, так как стоимость недвижимости (благодаря ценам на вторичном рынке) становится меньше себестоимости. То есть идут сделки только с недвижимостью на вторичном рынке.
7. Отсутствие ипотечного кредитования приводит к равенству P_t0 = P_t1, что существенно сокращает возможности (количество покупаемых объектов недвижимости) и размер суммы траты на недвижимость (среднестатистическая стоимость объекта недвижимости) и, как следствие, сильно снижает деловую активность строительной индустрии.
8. Низкие процентные ставки и длинные сроки по ипотечным кредитам увеличивают стоимость квартиры в Т0, как следствие, увеличивается выручка (объемы строительства) и  рентабельность застройщиков, растет конкуренция. Предложение недвижимости и ее качество подстраивается под сумму, которую домохозяйство в состоянии потратить (оплатить со временем). Важным аспектом является недопущение спекулятивного роста стоимости земельных участков. Со стороны государства: необходимо обеспечить скорость и простоту получения разрешений на строительство; предоставление участков под застройку; наличие инфраструктуры; введение высокого налога на неиспользуемую землю.
9. Строительная отрасль оказывает самое сильное влияние на уровень жизни граждан и, поэтому, является базовой отраслью в рамках ВВП страны.
10. Возможность кредитования зависит от накопленных денежных ресурсов в экономике. Необходимо наличие объема сбережений – источника кредитов, так как в долг предоставляются средства уже накопленные кем-то. Это экстенсивный и медленный путь развития ипотечного кредитования, так как в условиях низкого объема сбережений невозможны кредиты по низким ставкам и на долгий срок.
11. Низкие ставки трансформируют энергию сбережений в уровень жизни всех дееспособных (полезных, работающих) граждан! Чем ниже оплата заемного капитала, тем выше уровень жизни.
12. Выходом для страны с небольшим объемом сбережений граждан (как источника кредитных средств) могла бы стать государственная программа (эмиссия денег) масштабного ипотечного кредитования (только новое жилье!) по низким ставкам (близким к нулю) и на долгий срок работающих семей с определенным уровнем дохода. Следствием этого будет виток деловой активности (причина экономического роста): строителей это заставит создавать и улучшать, остальных зарабатывать (с целью расплатиться по кредиту) в других отраслях, создавая полезные товары и услуги. При этом влияние на инфляцию будет предельно нивелировано за счет роста деловой активности.
    Подобный способ выделения средств не приведет к разворовыванию и низкой эффективности (что часто бывает при финансировании государством масштабных проектов), так как конкретная семья не будет взваливать на себя обязательства по выплате кредита (даже по низкой ставке и на длинный срок) в случае, если не будет уверена в реальности и полезности для себя приобретаемого продукта – жилья!
    Инвестиционная недвижимость в этом случае (инвесторам невыгодно приобретать и сдавать в аренду из-за низкой ставки) уходит в плоскость услуги по кратковременному (без цели и желания получения в собственность) проживанию – гостиницы, хостелы, апарт-отели и подобное.