Раздел:

Цены на жилье – вперед к новым рекордам?

Уровень сложности:
  • 6
  • 525

Недавно аналитики рынка недвижимости зафиксировали знаковое событие: средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Москве перешагнула докризисный максимум. И хотя речь идет пока о рублевой цене и об одном российском регионе (пусть и наиболее важном), не лишним будет вспомнить, что происходило еще три-четыре года назад.

Тогда, в конце 2008 года, любимым занятием многих было соревнование в апокалиптичности прогнозов. Эксперты разного масштаба, зачастую из весьма уважаемых организаций, спорили, насколько упадут цены — на 30, 50% или больше. Особо горячие головы предрекали падение цен в несколько раз. Мало кто на этом фоне указывал на краткосрочность этой тенденции и отличные долгосрочные перспективы рынка жилой недвижимости. Никому не хотелось ставить на кон свою репутацию, ведь прогнозирование цен на жилье — достаточно сложное и неблагодарное дело. Между тем и тогда, и сейчас в пользу роста цен говорила и продолжает говорить масса фундаментальных факторов, которые не только никуда не делись, но за прошедшие годы, пожалуй, только усилили свое действие.

Несмотря на определенные проблемы, российская экономика обладает огромным потенциалом роста в отличие от экономик развитых стран. В этих странах наблюдавшийся в последние годы экономический рост был обусловлен чрезмерным стимулированием потребительского спроса через кредитование населения. В России же ситуация в корне отличается от ситуации, наблюдаемой в развитых экономиках. В нашей стране спрос населения на многие товары и услуги не удовлетворен. И спрос на жилую недвижимость является ярким примером — в России количество квадратных метров жилой площади, приходящихся на одного человека, на 25% ниже, чем в Восточной Европе, почти в 2 раза ниже, чем в Европе, в 3 раза ниже, чем в США (данные по 2010 году).

Еще одна проблема заключается в объемах нового строительства. Мы уже долгие годы топчемся в диапазоне 50—60 млн кв. м в год. Для того чтобы увеличить обеспеченность населения жилыми площадями на 1 кв. м, необходимо построить более 140 млн кв. м. Эта цифра не учитывает выбытия старого фонда. Напомним, что в структуре жилого фонда страны большая доля приходится на так называемое временное жилье (хрущевки, предполагаемый срок службы которых составлял порядка 15 лет). В общем объеме жилищного фонда страны доля нового жилья относительно невелика. Лишь 19,3% жилых домов сдали в эксплуатацию после 1995 года. Основная часть жилья России (43,2%) датируется 1971—1995 годами постройки. Еще 37,5% составляет жилищный фонд, введенный в эксплуатацию до 70-х годов ХХ века.

Ситуация осложняется тем, что из-за недостатка инвестиций в инфраструктуру в предыдущие годы, а также сложности разработки и согласования проектов быстро увеличить объемы строительства не представляется возможным. Согласно заявлениям правительства, до конца текущего десятилетия в России ежегодно должно вводиться порядка 90 млн кв. м жилья. Даже если не учитывать выбытие (устаревание) жилого фонда, то при таких объемах строительства наша страна не достигнет текущего среднеевропейского уровня обеспеченности даже к 2020 году.

Иная ситуация складывается с факторами спроса. В период между двумя кризисами российская экономика развивалась весьма неплохими темпами. С 1999 года ВВП рос в среднем более чем на 5% в год. В тот же период реальные располагаемые доходы населения и товарооборот розничной торговли росли в среднем на 8,6 и 9,5% в год соответственно, в то время как средний рост реальной заработной платы составил 12,9% в год. В результате за 11 лет реальный ВВП вырос на 78%, а реальные располагаемые доходы населения и товарооборот розничной торговли в неизменных ценах более чем удвоились. За тот же период рост реальной заработной платы увеличился более чем в 3 раза. Несмотря на кризис, начавшийся в 2008 году, экономический рост предыдущих лет создал предпосылки для увеличения покупательной способности граждан России. С 2000 по 2010 год среднегодовая величина номинального дохода в расчете на одного человека увеличилась с 972 до 7550 долл. В то же время ВВП в расчете на одного жителя увеличился с 1783 до 10 962 долл. Мы ожидаем, что в период 2011—2014 годов темп роста реального ВВП будет находиться в диапазоне 4,2—4,8%. При этом основной вклад в рост ВВП внесет рост инвестиций и рост конечного потребления со стороны населения, подпитываемый ростом кредитования. С учетом дефлятора нетрудно предположить, что прогноз номинального ВВП будет исчисляться двузначными цифрами.

Важно также отметить, что в результате кризиса структура ВВП несколько деформировалась — произошло перераспределение доходов государства в пользу домохозяйств. Этот шаг был предпринят государством для смягчения социальной напряженности. Данное перераспределение в значительной степени стало возможным из-за высокой доли работников бюджетной сферы (более 50% всего занятого населения).

С одной стороны, активно индексировалась заработная плата, с другой стороны, ускоренными темпами увеличивались пенсии и пособия по безработице. Иными словами, государство проводило активную социальную политику. В результате чего в 2009 году доля денежных доходов населения увеличилась до 73%. На наш взгляд, доля денежных доходов вернется к среднему докризисному уровню, поскольку перераспределение доходов государства в пользу домохозяйств — мера временная. Тем не менее это существенно увеличило базу для сбережений домохозяйств. Часть дохода, откладываемая в виде сбережений, будет стабильно увеличиваться, как и доля расходов на приобретение недвижимости.

Наибольшим доверием населения в РФ по-прежнему пользуются банки, поэтому значительная доля сбережений приходится именно на банковские депозиты. Прервавшийся было в середине 2008 года приток вкладов в банки возобновился уже в конце 2008 года. С тех пор доля депозитов в структуре сбережений граждан неуклонно росла. Происходило это в основном вследствие неуверенности в уровне будущих доходов.

Мы считаем, что постепенно доля депозитов в структуре сбережений начнет сокращаться, при этом рынок жилья имеет все шансы стать одним из бенефициаров этого процесса. Это будет происходить благодаря росту уверенности населения в завтрашнем дне, росту доступности ипотеки и низкой обеспеченности жильем населения России. Не стоит забывать и о том, что согласно социологическим опросам более 50% населения нашей страны рассматривают вложения в недвижимость как один из наиболее надежных способов сбережения.

Еще одним серьезным фактором роста рынка жилой недвижимости становится переход от восстановления рынка ипотечного кредитования к его дальнейшему развитию. Прошедший год ознаменовался тем, что условия ипотечного кредитования в первой половине года стали даже более привлекательными, чем в докризисный период 2008 года. Этому в большой степени способствовали значительные объемы избыточной ликвидности, накопленные на балансах банков.

Поначалу рост доступности ипотечных кредитов привел только к росту активности на рынке недвижимости и прекращению снижения цен; вслед за этим потянулись вверх и цены. Это неудивительно: ставки по кредитам находятся на достаточно низких значениях, а объемы выдачи новых кредитов превышают свои исторические максимумы. О значимости этого фактора красноречиво говорят операционные показатели российских публичных девелоперов: доля ипотечных сделок в общем объеме сделок достигла 30%.

Подводя краткий итог анализа факторов спроса, можно констатировать переход экономики от посткризисного восстановления к постепенному развитию, рост денежной массы и доходов населения, улучшение доступности ипотечных кредитов, что упорно толкает вверх цены на жилье. Периодически возникающие в экономике кризисные явления могут на время затормозить этот процесс, но не повернуть его вспять.

Цены будут тянуться наверх до тех пор, пока на фоне базовой потребности граждан в улучшении своих жилищных условий будут стимулироваться факторы спроса в условиях ограниченного предложения. И чтобы прервать эту тенденцию, нужно нечто большее, чем словесные интервенции властей. Выход один — строить как можно больше качественного жилья. Нынешняя ситуация в сфере строительства жилья вызывает в памяти аналогию на российском фондовом рынке, который стоит дешевле одной компании Apple. То и другое — позор для страны с огромной территорией и практически полным набором природных ресурсов.

Но если ситуация на фондовом рынке пока не слишком злободневна для широких масс населения, то ожидания серьезных подвижек в сфере доступности жилья в обществе, без сомнения, велики. Это своего рода тест на дееспособность властей в экономической сфере, положительные итоги которого наши граждане могут почувствовать на себе. В противном случае нам еще не раз придется возвращаться к ценовым рекордам на рынке жилья.

Поля, отмеченные «*» обязательны к заполнению

Книга об инвестициях

Нажимая на данную кнопку я даю согласие на обработку персональных данных