Тел. (812) 313-05-30

194021, Санкт-Петербург, ул. Шателена, дом 26А БЦ "Ренессанс", 8-й этаж.
Эл. почта: arsagera@arsagera.ru

Цены на жилье – вперед к новым рекордам?

Недавно аналитики рынка недвижимости зафиксировали знаковое событие: средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Москве перешагнула докризисный максимум. И хотя речь идет пока о рублевой цене и об одном российском регионе (пусть и наиболее важном), не лишним будет вспомнить, что происходило еще три-четыре года назад.

Тогда, в конце 2008 года, любимым занятием многих было соревнование в апокалиптичности прогнозов. Эксперты разного масштаба, зачастую из весьма уважаемых организаций, спорили, насколько упадут цены — на 30, 50% или больше. Особо горячие головы предрекали падение цен в несколько раз. Мало кто на этом фоне указывал на краткосрочность этой тенденции и отличные долгосрочные перспективы рынка жилой недвижимости. Никому не хотелось ставить на кон свою репутацию, ведь прогнозирование цен на жилье — достаточно сложное и неблагодарное дело. Между тем и тогда, и сейчас в пользу роста цен говорила и продолжает говорить масса фундаментальных факторов, которые не только никуда не делись, но за прошедшие годы, пожалуй, только усилили свое действие.

Несмотря на определенные проблемы, российская экономика обладает огромным потенциалом роста в отличие от экономик развитых стран. В этих странах наблюдавшийся в последние годы экономический рост был обусловлен чрезмерным стимулированием потребительского спроса через кредитование населения. В России же ситуация в корне отличается от ситуации, наблюдаемой в развитых экономиках. В нашей стране спрос населения на многие товары и услуги не удовлетворен. И спрос на жилую недвижимость является ярким примером — в России количество квадратных метров жилой площади, приходящихся на одного человека, на 25% ниже, чем в Восточной Европе, почти в 2 раза ниже, чем в Европе, в 3 раза ниже, чем в США (данные по 2010 году).

Еще одна проблема заключается в объемах нового строительства. Мы уже долгие годы топчемся в диапазоне 50—60 млн кв. м в год. Для того чтобы увеличить обеспеченность населения жилыми площадями на 1 кв. м, необходимо построить более 140 млн кв. м. Эта цифра не учитывает выбытия старого фонда. Напомним, что в структуре жилого фонда страны большая доля приходится на так называемое временное жилье (хрущевки, предполагаемый срок службы которых составлял порядка 15 лет). В общем объеме жилищного фонда страны доля нового жилья относительно невелика. Лишь 19,3% жилых домов сдали в эксплуатацию после 1995 года. Основная часть жилья России (43,2%) датируется 1971—1995 годами постройки. Еще 37,5% составляет жилищный фонд, введенный в эксплуатацию до 70-х годов ХХ века.

Ситуация осложняется тем, что из-за недостатка инвестиций в инфраструктуру в предыдущие годы, а также сложности разработки и согласования проектов быстро увеличить объемы строительства не представляется возможным. Согласно заявлениям правительства, до конца текущего десятилетия в России ежегодно должно вводиться порядка 90 млн кв. м жилья. Даже если не учитывать выбытие (устаревание) жилого фонда, то при таких объемах строительства наша страна не достигнет текущего среднеевропейского уровня обеспеченности даже к 2020 году.

Иная ситуация складывается с факторами спроса. В период между двумя кризисами российская экономика развивалась весьма неплохими темпами. С 1999 года ВВП рос в среднем более чем на 5% в год. В тот же период реальные располагаемые доходы населения и товарооборот розничной торговли росли в среднем на 8,6 и 9,5% в год соответственно, в то время как средний рост реальной заработной платы составил 12,9% в год. В результате за 11 лет реальный ВВП вырос на 78%, а реальные располагаемые доходы населения и товарооборот розничной торговли в неизменных ценах более чем удвоились. За тот же период рост реальной заработной платы увеличился более чем в 3 раза. Несмотря на кризис, начавшийся в 2008 году, экономический рост предыдущих лет создал предпосылки для увеличения покупательной способности граждан России. С 2000 по 2010 год среднегодовая величина номинального дохода в расчете на одного человека увеличилась с 972 до 7550 долл. В то же время ВВП в расчете на одного жителя увеличился с 1783 до 10 962 долл. Мы ожидаем, что в период 2011—2014 годов темп роста реального ВВП будет находиться в диапазоне 4,2—4,8%. При этом основной вклад в рост ВВП внесет рост инвестиций и рост конечного потребления со стороны населения, подпитываемый ростом кредитования. С учетом дефлятора нетрудно предположить, что прогноз номинального ВВП будет исчисляться двузначными цифрами.

Важно также отметить, что в результате кризиса структура ВВП несколько деформировалась — произошло перераспределение доходов государства в пользу домохозяйств. Этот шаг был предпринят государством для смягчения социальной напряженности. Данное перераспределение в значительной степени стало возможным из-за высокой доли работников бюджетной сферы (более 50% всего занятого населения).

С одной стороны, активно индексировалась заработная плата, с другой стороны, ускоренными темпами увеличивались пенсии и пособия по безработице. Иными словами, государство проводило активную социальную политику. В результате чего в 2009 году доля денежных доходов населения увеличилась до 73%. На наш взгляд, доля денежных доходов вернется к среднему докризисному уровню, поскольку перераспределение доходов государства в пользу домохозяйств — мера временная. Тем не менее это существенно увеличило базу для сбережений домохозяйств. Часть дохода, откладываемая в виде сбережений, будет стабильно увеличиваться, как и доля расходов на приобретение недвижимости.

Наибольшим доверием населения в РФ по-прежнему пользуются банки, поэтому значительная доля сбережений приходится именно на банковские депозиты. Прервавшийся было в середине 2008 года приток вкладов в банки возобновился уже в конце 2008 года. С тех пор доля депозитов в структуре сбережений граждан неуклонно росла. Происходило это в основном вследствие неуверенности в уровне будущих доходов.

Мы считаем, что постепенно доля депозитов в структуре сбережений начнет сокращаться, при этом рынок жилья имеет все шансы стать одним из бенефициаров этого процесса. Это будет происходить благодаря росту уверенности населения в завтрашнем дне, росту доступности ипотеки и низкой обеспеченности жильем населения России. Не стоит забывать и о том, что согласно социологическим опросам более 50% населения нашей страны рассматривают вложения в недвижимость как один из наиболее надежных способов сбережения.

Еще одним серьезным фактором роста рынка жилой недвижимости становится переход от восстановления рынка ипотечного кредитования к его дальнейшему развитию. Прошедший год ознаменовался тем, что условия ипотечного кредитования в первой половине года стали даже более привлекательными, чем в докризисный период 2008 года. Этому в большой степени способствовали значительные объемы избыточной ликвидности, накопленные на балансах банков.

Поначалу рост доступности ипотечных кредитов привел только к росту активности на рынке недвижимости и прекращению снижения цен; вслед за этим потянулись вверх и цены. Это неудивительно: ставки по кредитам находятся на достаточно низких значениях, а объемы выдачи новых кредитов превышают свои исторические максимумы. О значимости этого фактора красноречиво говорят операционные показатели российских публичных девелоперов: доля ипотечных сделок в общем объеме сделок достигла 30%.

Подводя краткий итог анализа факторов спроса, можно констатировать переход экономики от посткризисного восстановления к постепенному развитию, рост денежной массы и доходов населения, улучшение доступности ипотечных кредитов, что упорно толкает вверх цены на жилье. Периодически возникающие в экономике кризисные явления могут на время затормозить этот процесс, но не повернуть его вспять.

Цены будут тянуться наверх до тех пор, пока на фоне базовой потребности граждан в улучшении своих жилищных условий будут стимулироваться факторы спроса в условиях ограниченного предложения. И чтобы прервать эту тенденцию, нужно нечто большее, чем словесные интервенции властей. Выход один — строить как можно больше качественного жилья. Нынешняя ситуация в сфере строительства жилья вызывает в памяти аналогию на российском фондовом рынке, который стоит дешевле одной компании Apple. То и другое — позор для страны с огромной территорией и практически полным набором природных ресурсов.

Но если ситуация на фондовом рынке пока не слишком злободневна для широких масс населения, то ожидания серьезных подвижек в сфере доступности жилья в обществе, без сомнения, велики. Это своего рода тест на дееспособность властей в экономической сфере, положительные итоги которого наши граждане могут почувствовать на себе. В противном случае нам еще не раз придется возвращаться к ценовым рекордам на рынке жилья.


Подписаться… Короткая ссылка:


6 комментариев | Оставить комментарий

 УК «Арсагера» 5 сентября 2012 в 11:25

АТ, наши исследования показывают, что коэффициент доступности находится на уровне 3,7 и мы прогнозируем сохранение этого значения по России до 2014 года, а в Санкт-Петербурге оно будет незначительно изменяться.

Таким образом, данный фактор также говорит о возможном росте цен на жилье.

Подробнее — http://arsagera.ru/k...ra_segodnya_zavtra/

0  0

 AT 4 сентября 2012 в 12:24

На проблему стоимости жилья можно посмотреть и с дугой стороны. Существует коэффициент доступности жилья, обычно рассчитывается как отношение медианной стоимости жилья к медианному доходу семьи(House Price to Income Ratio). Результатом отношения будет количество лет, сколько типовой семье надо не пить, не есть, чтобы купить типовое же жилье. Так вот, для России это отношение равно 14, для сравнения: Германия – 5.21, Франция – 10.59, США – 2.87, Чехия – 10.86, Польша – 12.37. Т.е. по меркам других стран в России жилье дорогое!
Если смотреть такой же коэффициент по городам, то Москва – 24.70, входит в 25 городов мира с самым недоступным жильем.

Данные взяты отсюда: http://www.numbeo.co...ings_by_country.jsp

Так что есть у меня сомнения на счет того, что жилье будет сильно дорожать…

0  0

 УК Арсагера 31 августа 2012 в 12:20

Дмитрий, увеличение стоимости коммунальных услуг идет постоянно - так что это вряд ли окажет какое-либо влияние. А вот увеличение налога приведе скорее всего к росту арендных ставок (то есть будет переложено на конечных потребителей), а таже может снизить инвестиционный спрос, что приведет через какой-то срок к коррекции объемов предложения. Существенного же влияния на снижение цены на недвижимость это не окажет. В нашей стране слишком велика неудовлетворенность жильем (норматив чуть более 20 м2 на человека), не говоря уже о невысоком качестве основной массы существующего жилья.

0  0

 УК Арсагера 31 августа 2012 в 12:13

Алексею, прочитали статью. К сожаленью автор не рассуждает цифрами, а мыслит лишь своими ощущениями. Мы стараемся сопоставлять цифры спроса и предложения недвижимости, и только так прогнозировать имзенение цен. Подробнее можно посмотреть модели в нашем ресече по недвижимости.

+1  0

 Дмитрий 31 августа 2012 в 10:43

Как, по мнению аналитиков Арсагеры, повлияет на стоимость жилья планируемое увеличение стоимости коммунальных услуг, а также налог на недвижимость?

0  0

 Алексей 30 августа 2012 в 21:27

мнение аналитиков рынка недвижимости по поводу потенциала подорожания московского жилья http://www.irn.ru/news/65138.html

0  0

Личный
кабинет

Фактом входа Вы даете согласие на получение, хранение и обработку персональных данных

Книга об инвестициях

Если вы заметили ошибку, выделите текст (максимум 127 символов) и нажмите Ctrl+Enter
Карта сайта