Цена на недвижимость: вчера, сегодня, завтра

В 2006 цена на недвижимость росла невероятными темпами, в 2009 — падала. В 2011 мы наблюдаем, что объемы строительства сокращаются, номинальный доход населения растет, объем денежной массы в стране растет, ипотечное кредитование бьет рекорды по объемам и уровню процентных ставок, приведет ли все это к росту стоимости недвижимости?

Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо рассмотреть основные факторы ценообразования на рынке жилой недвижимости.

Платежеспособный спрос VS предложение недвижимости

В России один из самых низких среди Европейских стран коэффициент жилой площади на одного человека.

К тому же, как показывают  исследования, 47% россиян вложили бы появившиеся у них дополнительные свободные средства в покупку недвижимости.

Эти доводы говорят о том, что желание покупать недвижимость у населения огромно. Но то, что все хотят ездить на Bentley, не увеличивает объем продаж этих автомобилей. Поэтому в рамках данного фактора необходимо рассмотреть именно платежеспособный спрос или, говоря иначе, объем «новых денег», которые вливаются на рынок недвижимости. Речь идет именно о притоке денежных средств на рынок, то есть:

• человек продал квартиру за 1000 и купил на 1000 новую квартиру — объем «новых денег» равен 0
• продал квартиру за 1000 и уехал заграницу - объем «новых денег» —  -1000
• скопил и/или взял в кредит 1000 и купил квартиру на первичном рынке — объем «новых денег» +1000
• скопил и/или взял в кредит 1000 и купил квартиру на вторичном рынке, а тот, кто продал квартиру, потратил деньги на другие нужды — объем «новых денег» равен 0
• скопил и/или взял в кредит 1000 и купил квартиру на вторичном рынке, а тот, кто продал квартиру, купил квартиру на первичном рынке за 800 — объем «новых денег» +800

«Новые деньги» — это те деньги, которые непосредственно пойдут на увеличение или уменьшение (если они с отрицательным знаком) объема продаж недвижимости. Естественно, что эти «новые деньги» распределяются между первичным и вторичным рынками жилья, то есть поглощают объем вновь построенного жилья (предложения на первичном рынке) и влияют на текущую цену жилья на вторичном рынке.

В зависимости от объема «новых денег» ситуация с ценами на жилье может развиваться по трем сценариям:

Сценарий 1. Объем «новых денег» РАВЕН объему предложения первичного рынка.

В этой ситуации количество «новых денег», потраченных на приобретение жилья, равно стоимости построенного жилья, оцененного по текущей стоимости. То есть спрос равен предложению, и цена в этом случае не изменится.

Сценарий 2. Объем «новых денег» МЕНЬШЕ объема предложения первичного рынка.

В этом случае объем строительства больше, чем рынок способен купить по текущим ценам. Можно предположить, что в такой ситуации застройщики будут снижать цену на жилье. Но только до уровня себестоимости. Ниже этой планки застройщик просто не может опустить цену на жилье, так как тогда он будет работать себе в убыток.

Снижение цен первичного рынка снизит и цены вторичного рынка.

Следует отметить, что этот сценарий, как правило, не бывает длительным по времени, потому что при сокращении рентабельности своей деятельности, застройщики через какое-то время, начнут сокращать объемы строительства. К примеру, в «умирающих» городах, строительство полностью отсутствует, потому что рентабельность деятельности застройщиков отрицательна.

Иллюстрацией ко второму сценарию может служить ситуация, сложившаяся в России в последние годы: в 2008 году рост цен на недвижимость замедлился, а в 2009 и вовсе наблюдалось снижение цен, что свидетельствует о снижении платежеспособного спроса. Это привело к тому, что в 2009 и 2010 годах объем ввода жилой недвижимости, пусть и незначительно, но все же сократился.

Также в рамках данного сценария, помимо сокращения объемов ввода в действие жилой недвижимости, следует обратить внимание и на то, что ежегодно происходит процесс старения жилого фонда и убыль жилья. Убыль жилья — это процесс сноса ветхого и аварийного жилья.

Сценарий 3. Объем «новых денег» БОЛЬШЕ объема предложения первичного рынка.

В этой ситуации объем вновь построенного жилья не способен удовлетворить спрос в виде «новых денег», и это выливается в повышение цен первичного и вторичного рынка. Это типичная ситуация, которая существовала в России с начала 90-х годов. То есть при текущей, очень плохой обеспеченности населения жильем, объем денег, который расходуется на приобретение жилья, целиком покрывает объем существующего ввода, а оставшаяся часть денег идет на приобретение жилья на вторичном рынке. При этом соответственно повышаются цены вторичного, а за ним и первичного рынков.

Отдельно хотелось бы рассмотреть крайний случай, когда новое строительство отсутствует, то есть, ввода на первичном рынке нет. Если при этом «новые деньги» будут приходить на рынок жилья, то это неизбежно приведет к росту цен на вторичном рынке. Если же «новых денег» на рынке нет, то цена на жилье останется на том же уровне.

Источники формирования спроса на рынке недвижимости

Каким же образом появляются «новые деньги»?

В рамках аналитических исследований, проводимых управляющей компанией «Арсагера», были определены следующие основные статьи, которые влияют на приток «новых денег» на рынок недвижимости:

• Деньги, которые получены в виде кредитов и расходуются, в том числе, на приобретение недвижимости. Яркий пример - это ипотека. Если увеличивается объем ипотечного кредитования, то увеличивается и объем денег, которые приходят на рынок жилья;
• Приток частного капитала в страну. Приток частного капитала приводит к увеличению потребления и вложений, в т. ч. на рынке недвижимости;
• Доходы населения и та их часть, которая расходуется на приобретение жилья.

И если прогнозы по первым двум статьям осуществляются Центральным банком РФ, то доходы населения никто не прогнозирует. Аналитикам компании необходимо спрогнозировать не только совокупный доход населения, но и в каких пропорциях он будет потрачен. При этом весь совокупный доход населения распределяется следующим образом:

• Обязательные платежи и взносы,
• Покупка товаров и услуг,
• Остатки в виде наличных рублей,
• Приобретение наличной валюты,
• Банковские депозиты,
• Приобретение ценных бумаг и, в том числе, доли в бизнесе,
• Приобретение недвижимости.

Таким образом, точный прогноз каждого из этих пунктов, в совокупности с прогнозами по объему ипотечного кредитования и притоку частного капитала, позволит определить объем «новых денег» на рынке недвижимости и, соответственно, спрогнозировать цену на квадратные метры жилья.

Что ожидает рынок недвижимости?

Для ответа на этот вопрос в компании регулярно проводится подготовка аналитического обзора по недвижимости, основные моменты которого приведены далее.

Мы уже обозначили, что в России мощный базовый спрос на недвижимость. Это один из факторов, который позволяет говорить об ускорении притока «новых денег» на рынок недвижимости. Другим фактором может служить объем ипотечного кредитования.

В 2011 году произошел переход от восстановления рынка ипотечного кредитования к его дальнейшему развитию: ставки по кредитам находятся на своих минимальных значениях, в то время как объемы выдачи новых кредитов превышают свои исторические максимумы. Пока рост доступности ипотечных кредитов привел только к росту активности на рынке недвижимости и прекращению снижения цен. 

О росте цен на недвижимость пока говорить рано, но все предпосылки для этого уже есть: переход экономики от посткризисного восстановления к развитию, рост доходов населения, улучшение доступности ипотечных кредитов, отсутствие новых масштабных строительных проектов. Как следствие мы считаем, что сейчас сложилась ситуация, когда созданы все условия для возобновления роста цен на рынке недвижимости и в частности на рынке недвижимости Санкт-Петербурга. Особенно ярко это можно увидеть, сравнив рост денежной массы (интегральный показатель экономических процессов, происходящих в стране) и изменение капитализации рынка недвижимости Санкт-Петербурга.

В подтверждение своих слов приведем расчеты по притоку «новых денег» на рынок недвижимости России, и отдельно Санкт-Петербурга.

Исходя из данных по притоку «новых денег» и прогноза по объему ввода жилья, аналитики компании составляют прогноз по стоимости квадратного метра недвижимости на первичном и вторичном рынках.

Отдельно стоит отметить, что прогнозируются не цены на конец прогнозного года, а именно средневзвешенные цены рынка недвижимости в прогнозном году. При этом, так как неизвестно, как именно распределится спрос и предложение внутри года, оцениваются возможные варианты изменения цен и делается заключение о ценах на конец года.

Итак, согласно исследованию рынка недвижимости, мы ожидаем, что начиная с 2011 года будет происходить непрерывный рост цен на рынке жилой недвижимости, как в России, так и в Санкт-Петербурге. В результате среднегодовая цена на недвижимость в Санкт-Петербурге увеличится следующим образом:

Оценить адекватность модели спроса и предложения можно при помощи расчета коэффициента доступности жилья. Коэффициент доступности жилья — отношение среднегодового дохода домохозяйства к средней стоимости жилья (квартиры 55 кв.м).

На данный момент коэффициент составляет 3,7 и мы прогнозируем сохранение этого значения по России до 2014 года, а в Санкт-Петербурге оно будет незначительно изменяться.

Подробнее изучить наши исследования по рынку недвижимости Вы можете при помощи аналитического обзора «Жилая строящаяся и рентная недвижимость Санкт-Петербурга».