Тел. (812) 313-05-30

194021, Санкт-Петербург, ул. Шателена, дом 26А БЦ "Ренессанс", 8-й этаж.
Эл. почта: arsagera@arsagera.ru

Цена на недвижимость: вчера, сегодня, завтра

Уровень:

Специалисту


Категория:

Полезная информация об инвестициях


Оценить статью:
+26  -2

Просмотров: 19700


Комментариев: 19


Материалы по теме:
Недвижимость
Акции + недвижимость = любовь

Рекомендуем к прочтению:
Советы по инвестированию от УК Арсагера
Зачем нам фондовый рынок?
Что может защитить Вас от инфляции?
Куда вложить деньги? (Производительные и непроизводительные активы)
Волатильность может приносить доход! Но не спекулянтам!
Кто выигрывает на фондовом рынке?
ПИФ + банковский вклад = любовь
Инвестиции, почему они необходимы

Опубликовано: 18.11.2010


Обновлено: 02.04.2015

Исследование по рынку недвижимости: что может произойти с ценами на жилье, как формируется спрос на недвижимость, каковы перспективы развития рынка.

В 2006 цена на недвижимость росла невероятными темпами, в 2009 — падала. C 2010 по конец 2014 года наблюдался плавный рост цен, который происходил на фоне роста доходов населения, улучшения доступности ипотечных кредитов, роста денежной массы при том, что и предложениt на рынке жилья увеличивалось достаточно высокими темпами. Однако в конце 2014 года произошло резкое ослабление рубля, наметилась тенденция к снижению реальных доходов населения, резко выросли процентные ставки, что снизило доступность ипотечных кредитов. В тоже время началось перераспределение сбережений граждан от депозитов в пользу приобретения жилья. Приведут ли все эти фактору к росту стоимости недвижимости в дальнейшем?

Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо рассмотреть основные факторы ценообразования на рынке жилой недвижимости.

Платежеспособный спрос VS предложение недвижимости

В России один из самых низких среди Европейских стран коэффициент жилой площади на одного человека.

К тому же, как показывают  исследования, более половины россиян по прежнему считают приобретение недвижимости самым надежным способом вложения денег.

Эти доводы говорят о том, что желание покупать недвижимость у населения огромно. Но то, что все хотят ездить на Bentley, не увеличивает объем продаж этих автомобилей. Поэтому в рамках данного фактора необходимо рассмотреть именно платежеспособный спрос или, говоря иначе, объем «новых денег», которые вливаются на рынок недвижимости. Речь идет именно о притоке денежных средств на рынок. Чтобы пояснить это утверждение рассмотрим следующие модели:

  • человек продал квартиру за 1 000 и купил на 1 000 новую квартиру — объем «новых денег» равен 0
  • продал квартиру за 1 000 и уехал заграницу — объем «новых денег» -1 000
  • скопил и/или взял в кредит 1 000 и купил квартиру на первичном рынке — объем «новых денег» +1 000
  • скопил и/или взял в кредит 1 000 и купил квартиру на вторичном рынке, а тот, кто продал квартиру, потратил деньги на другие нужды — объем «новых денег» равен 0
  • скопил и/или взял в кредит 1 000 и купил квартиру на вторичном рынке, а тот, кто продал квартиру, купил квартиру на первичном рынке за 800 — объем «новых денег» +800

«Новые деньги» — это те деньги, которые непосредственно пойдут на увеличение или уменьшение (если они с отрицательным знаком) объема продаж недвижимости. Естественно, что эти «новые деньги» распределяются между первичным и вторичным рынками жилья, то есть поглощают объем вновь построенного жилья (предложения на первичном рынке) и влияют на текущую цену жилья на вторичном рынке.

В зависимости от объема «новых денег» ситуация с ценами на жилье может развиваться по трем сценариям:

Сценарий 1. Объем «новых денег» РАВЕН объему предложения первичного рынка.

В этой ситуации количество «новых денег», потраченных на приобретение жилья, равно стоимости построенного жилья, оцененного по текущей стоимости. То есть спрос равен предложению, и цена в этом случае не изменится.

Сценарий 2. Объем «новых денег» МЕНЬШЕ объема предложения первичного рынка.

В этом случае объем строительства больше, чем рынок способен купить по текущим ценам. Можно предположить, что в такой ситуации застройщики будут снижать цену на жилье. Но только до уровня себестоимости. Ниже этой планки застройщик просто не может опустить цену на жилье, так как тогда он будет работать себе в убыток.

Снижение цен первичного рынка снизит и цены вторичного рынка.

Следует отметить, что этот сценарий, как правило, не бывает длительным по времени, потому что при сокращении рентабельности своей деятельности, застройщики через какое-то время, начнут сокращать объемы строительства. К примеру, в «умирающих» городах, строительство полностью отсутствует, потому что рентабельность деятельности застройщиков отрицательна.

В рамках данного сценария, помимо сокращения объемов ввода в действие жилой недвижимости, следует обратить внимание и на то, что ежегодно происходит процесс старения жилого фонда и убыль жилья. Убыль жилья — это процесс сноса ветхого и аварийного жилья.

Иллюстрацией ко второму сценарию может служить ситуация, сложившаяся в России в последние годы: в 2008 году рост цен на недвижимость замедлился, а в 2009 и вовсе наблюдалось снижение цен, что свидетельствует о снижении платежеспособного спроса. Это привело к тому, что в 2009 и 2010 годах объем ввода жилой недвижимости, пусть и незначительно, но все же сократился. Однако в 2012 году объем ввода нового жилья превысил докризисные значения. Ожидается, что в 2014 году объемы ввода нового жилья превысят значения 2013 года почти на 30%.

Сценарий 3. Объем «новых денег» БОЛЬШЕ объема предложения первичного рынка.

В этой ситуации объем вновь построенного жилья не способен удовлетворить спрос в виде «новых денег», и это выливается в повышение цен первичного и вторичного рынка. Это типичная ситуация, которая существовала в России с начала 90-х годов. То есть при текущей, очень плохой обеспеченности населения жильем объем денег, который расходуется на приобретение жилья, целиком покрывает объем существующего ввода, а оставшаяся часть денег идет на приобретение жилья на вторичном рынке. При этом, соответственно, повышаются цены вторичного, а за ним и первичного рынков.

Отдельно хотелось бы рассмотреть крайний случай, когда новое строительство отсутствует, то есть, ввода на первичном рынке нет. Если при этом «новые деньги» будут приходить на рынок жилья, то это неизбежно приведет к росту цен на вторичном рынке. Если же «новых денег» на рынке нет, то цена на жилье останется на том же уровне.

Источники формирования спроса на рынке недвижимости

Каким же образом появляются «новые деньги»?

В рамках аналитических исследований, проводимых управляющей компанией «Арсагера», были определены следующие основные статьи, которые влияют на приток «новых денег» на рынок недвижимости:

  • Деньги, которые получены в виде кредитов и расходуются, в том числе, на приобретение недвижимости. Яркий пример - это ипотека. Если увеличивается объем ипотечного кредитования, то увеличивается и объем денег, которые приходят на рынок жилья;
  • Приток частного капитала в страну. Приток частного капитала приводит к увеличению потребления и вложений, в т. ч. на рынке недвижимости;
  • Доходы населения и та их часть, которая расходуется на приобретение жилья.

И если прогнозы по первым двум статьям осуществляются Центральным банком РФ, то доходы населения никто не прогнозирует. Аналитикам компании необходимо спрогнозировать не только совокупный доход населения, но и в каких пропорциях он будет потрачен. При этом весь совокупный доход населения распределяется следующим образом:

  • Обязательные платежи и взносы,
  • Покупка товаров и услуг,
  • Остатки в виде наличных рублей,
  • Приобретение наличной валюты,
  • Банковские депозиты,
  • Приобретение ценных бумаг и, в том числе, доли в бизнесе,
  • Приобретение недвижимости.

Таким образом, точный прогноз каждого из этих пунктов, в совокупности с прогнозами по объему ипотечного кредитования и притоку частного капитала, позволит определить объем «новых денег» на рынке недвижимости и, соответственно, спрогнозировать цену на квадратные метры жилья.

Что ожидает рынок недвижимости?

Для ответа на этот вопрос в компании регулярно проводится подготовка аналитического обзора по недвижимости, основные моменты которого приведены далее.

Мы уже обозначили, что в России мощный базовый спрос на недвижимость. Это один из факторов, который позволяет говорить об ускорении притока «новых денег» на рынок недвижимости. Другим фактором может служить объем ипотечного кредитования.

В 2011 году произошел переход от восстановления рынка ипотечного кредитования к его дальнейшему развитию.  В 2012-2014 годах эта тенденция продолжилась. С начала 2013 года до середины 2014 года наблюдалось плавное снижение ставок по ипотечным кредитам. Объемы выдачи новых кредитов находились на своих исторических максимумах. Однако в конце 2014 года произошло резкое повышение процентных ставок, в том числе и по ипотечным кредитам (на фоне резкого ослабления курса рубля). Очевидно, это приведет в будущем к снижению объема выдачи ипотечных кредитов. Возможно, действия государства по субсибированию ипотечных кредитов замедлят темпы снижения ипотечного кредитования.

В 2013 и особенно в 2014 году существенно замедлились темпы роста денежной массы. На фоне увеличения объемов строительства, динамика капитализации рынка недвижимости заметно опережает темпы роста денежной массы.

 

Приведем расчеты по притоку «новых денег» на рынок недвижимости для России в целом, 

и отдельно для Санкт-Петербурга.

 

Исходя из данных по притоку «новых денег» и прогноза по объему ввода жилья, аналитики компании составляют прогноз по стоимости квадратного метра недвижимости на первичном и вторичном рынках.

Отдельно стоит отметить, что прогнозируются не цены на конец прогнозного года, а именно средневзвешенные цены рынка недвижимости в прогнозном году. При этом, так как неизвестно, как именно распределится спрос и предложение внутри года, оцениваются возможные варианты изменения цен и делается заключение о ценах на конец года.

Итак, согласно нашему исследованию рынка недвижимости, в ближайшие годы нас будет ожидать плавный рост цен на рынке жилой недвижимости, как в России, так и в Санкт-Петербурге. В результате среднегодовая цена на недвижимость в Санкт-Петербурге увеличится следующим образом:

Оценить адекватность модели спроса и предложения можно при помощи расчета коэффициента доступности жилья. Коэффициент доступности жилья — отношение средней стоимости жилья к среднегодовому доходу домохозяйства (семьи).

По нашим оценкам, на конец 2014 года коэффициент по России и Санкт-Петербургу составлял 2,7 и 3,8 соответственно. Мы прогнозируем сохранение похожих значений до 2017 года.

Подробнее ознакомиться с нашими исследованиями по рынку недвижимости Вы можете в аналитическом обзоре «Жилая строящаяся и рентная недвижимость Санкт-Петербурга».


Призы любознательным
«Призы любознательным» — это акция, участие в которой даст Вам возможность, ответив всего на 3 вопроса к тексту статьи, стать владельцем паев фондов под управлением нашей компании на 1000 рублей (подробнее)
По данной статье акция уже завершена. С актуальной статьей акции Вы можете ознакомиться на главной странице.
Подписаться… Короткая ссылка:


20 комментариев | Оставить комментарий

 УК "Арсагера" 10 апреля 2014 в 11:16

Статистика, возможно, существует, мы не обладает такими данными, но на своем опыте можем сказать, что скорость роста не зависит от типа (жилая, офисная, торговые площади) - основное влияние оказывает место, последующее развитие района и, конечно же, цена, по которой Вы купили стройку.

0  0

 Валентина 9 апреля 2014 в 23:57

Есть ли какая-то статистика о том, какая недвижимость (жилая, офисная, торговые площади) в новостройках быстрее растет в цене в России по мере готовности дома?
Какие предположения есть у Арсагеры по этому поводу?

0  0

 УК «Арсагера» 24 марта 2014 в 10:49

Валентина, индекса по процентным ставкам депозитов у нас нет. Данную информацию Вы можете узнать на сайте Банка России: http://clck.ru/98Wun

0  0

 Валентина 23 марта 2014 в 22:21

Существует ли какой-то индекс, отражающий средний уровень банковских процентных ставок по депозитным вкладам? Вроде, ставки по вкладам тоже падают и должны стимулировать вывод средств из банков?

0  0

 Валентина 23 марта 2014 в 22:18

Рубль уже падает почти пять месяцев. Арсагера писала, что количество рублевых банковских вкладов у населения находится на рекордных уровнях. Убежать из рублей в доллары мешают большие спреды обменных курсов, а также неопределенность перспектив долларовых вложений в связи с угрозой санкций и т.п. Почему же в итоге цены на недвижимость растут только на уровне инфляции?

0  -1

 УК «Арсагера» 1 октября 2013 в 17:10

Большое спасибо за информацию. В приведенных материалах мы считаем некорректным расчет обеспеченности жилья "в квартирах", так как они могут быть разного метража, а само по себе обладание квартирой не означает, что человек обеспечен жильем. Например, сейчас около 70% предложения новых квартир — это студии и однушки, такая структура предложения обусловлена тем, что только такой формат жилья могут себе позволить большинство жителей, но это не значит, что семья после покупки однокомнатной квартиры не захочет улучшить свои жилищные условия.

Поэтому в своих расчетах мы опирается на расчеты "в метрах". По ним, что подтверждается службой государственной статистики, в России на одного жителя приходится около 23 кв. метров (в среднем по Европе — около 40 кв. метров на человека). Согласно заявлениям правительства к 2015 году в России должно вводиться порядка 90 млн кв. метров жилья. Даже если не учитывать выбытие (устаревание) жилого фонда, то при таких объемах строительства наша страна не достигнет текущего среднеевропейского уровня обеспеченности даже к 2020 году. Что касается устаревания и выбытия жилья, то, например в Санкт-Петербурге ежегодное устаревание составляется 1,1 млн кв. метров, а в 2012 было введено около 2 млн кв. метров. То есть, более половины ввода жилья идет на компенсацию устаревания и для того чтобы жилой фонд в расчете на одного жителя Санкт-Петербурга увеличивался на 1 кв. м в год, необходимо вводить ежегодно более 6 млн кв.метров жилья.

Что касается дачной недвижимости, она в наших расчетах не учитывается т.к. точной статистики по ней нет и очень редко дачи используются как единственное жилье, скорее, как дополнительное.

В целом, с нашим взглядом на рынок недвижимости можно ознакомиться в аналитическом исследовании: http://www.arsagera....litika/nedvizhimost/

+1  0

 Валентина 28 сентября 2013 в 17:01

А как Вы прокомментируете подобную статистику о рынке жилья? http://echo.msk.ru/b...4914-echo/#comments
Пишут, что у нас все с этим делом прекрасно, как никогда

+1  0

 алекс 9 марта 2013 в 13:50

Это не прогноз, а призыв к покупке недвижимости в стране с весьма туманными перспективами. Не учитывается ситуация на рынке сырья. А именно это влияет на приток "новых денег". В частности Санкт-Петербург. Порт. Очень зависимый регион от соотношения экпорт-импорт.

0  0

 Женя 12 февраля 2013 в 17:39

Нас обижают! Вот:
http://www.egsnk.ru/news/id773/

0  0

 УК Арсагера 1 февраля 2013 в 19:22

1. Пока окончательные данные за 2012 год не вышли, пока можно сказать, что эта цифра примерно 15-17%

2. Мы не устремляем наши прогнозы к американским показателям. Эта информация приводится справочно и в моделях не фигурирует. Но она показательна. Действительно уместнее сравнивать с европейскими цифрами. Цифры по России (как и опросы общественного мнения) говорят о желании людей увеличить этот показатель.

3. Мы предполагаем что устаревание жилого фонда носит линейный характер. То есть ежегодно в негодность (в той или иной степени) приходит определенное количество жилья от общего парка.

4. Нет, не учитываем. Разговоры про введение такого налога мы слышим с 2003 года

0  0

 Дмитрий 31 января 2013 в 20:39

Несколько вопросов Арсагере:

« В 2012 мы наблюдали значительные темпы роста денежной массы».
Можно уточнить, насколько выросла денежная масса за данный период времени?

Учитываете ли Вы при расчете «нехватки жилья» на основании сравнения обеспеченности оным между россиянином и американцем сложившиеся исторические традиции и климатические особенности. Например, в США дома фанерные и не могут никак сравниваться с капитальными строениями в России, а также в России исторически ВСЕГДА у основной части населения количество квадратных метров на душу населения было на порядок ниже? Почему Вы считаете, что теперь должно что-то измениться?

В описываемом Вами «сценарии №2» не очень понятно значение таблички устаревания и возведения нового жилого фонда. Как ее правильно интерпретировать, учитывая, что столбцы оранжевые (возводимое новое жилье) в последние годы почти в два раза выше синих (устаревание жилого фонда)?

Закладываете ли Вы в свои расчеты намерение ввести с 2014 года налог на недвижимость, при котором ее кадастровая стоимость будет равняться рыночной?

+2  0

 УК «Арсагера» 8 октября 2012 в 10:19

В ближайшее время мы обновим аналитический обзор (http://arsagera.ru/a...litika/nedvizhimost/) и обновим статью.

0  0

 Андрей 6 октября 2012 в 08:37

Уже заканчивается 2012г. А в статье - прогнозы по 11 году...
Обновите данные.

+2  0

 aiiirborne 6 января 2012 в 02:00

Будет зависеть от ипотеки. Чем доступнее будет ипотека (ставки по ипотеке, простота получения кредита), тем выше будут цены на недвижимость.

+1  -1

 Гость 2 декабря 2010 в 18:00

Если я правильно понял, то все будет зависеть от аппетита людей к банковским депозитам?

0  0

 Арсагера 26 ноября 2010 в 17:30

Вы правы - это свежая информация от ЦБ.
Прогноз ЦБ, был сделан в июле 2010 года. Тогда ЦБ прогнозировал приток капитала в районе 0 (основной прогноз).

Хотя по сценариям, предполагающим более высокие цены на нефть приток капитала ожидался в диапазоне от 10 до 20 млрд. долларов.

На базе данных ЦБ мы делали свой расчет.

Сейчас мы учитываем изменившуюся ситуацию. По предварительным данным это не сильно изменит прогнозную стоимость кв.м.

0  0

 DimFF 23 ноября 2010 в 11:43

Господа, IMHO вы, мягко говоря, лукавите по поводу прогнозов ЦБ..
"Банк России подготовил обновленный проект "Основных направлений денежно-кредитной политики на 2011 год и период 2012 и 2013 годов" (ДКП). Как следует из документа, чистый отток капитала из РФ по итогам текущего года составит 22 млрд долларов, сообщает Финмаркет".
"
_http://www.newsru.co...16nov2010/ottok.html

0  0

 УК "Арсагера" 22 ноября 2010 в 16:00

* Обязательные платежи и взносы - собственная оценка,
* Покупка товаров и услуг - собственная оценка,
* Остатки в виде наличных рублей - прогноз Центрального Банка,
* Приобретение наличной валюты - прогноз Центрального Банка,
* Банковские депозиты - прогноз Центрального Банка,
* Приобретение ценных бумаг и, в том числе, доли в бизнесе - собственная оценка,
* Приобретение недвижимости - расчеты УК "Арсагера".
Про приток частного капитала и кредиты в статье говорилось, что данные статьи прогнозирует ЦБ.

0  0

 Юрий Валерьевич 20 ноября 2010 в 00:22

Источник в последней таблице?

+3  -2

Личный
кабинет

Фактом входа Вы даете согласие на получение, хранение и обработку персональных данных

Книга об инвестициях

Если вы заметили ошибку, выделите текст (максимум 127 символов) и нажмите Ctrl+Enter
Карта сайта