Методика ранжирования застройщиков
- 0
- 839
Методикой вводятся правила, периодичность и количественные критерии, применяемые при ранжировании застройщиков на группы.
1. Общие положения
Методикой вводятся правила, периодичность и количественные критерии, применяемые при ранжировании застройщиков на группы.
Методика применяется при инвестировании в объекты строящейся жилой недвижимости с учетом ограничений, установленных Инвестиционной декларацией.
Ранжирование застройщиков в соответствии с настоящей Методикой осуществляется Управляющей компанией 2 раза в год. Не позднее 01 июня и 01 декабря текущего года составляется список застройщиков, ранжированный на группы в соответствии с настоящей Методикой (далее – Список застройщиков).
Отнесение застройщика к конкретной группе может быть пересмотрено в случае появления дополнительной информации о застройщике. В этом случае, отнесение к другой группе в соответствии с настоящей Методикой осуществляется в течение 10 (десяти) рабочих дней после получения новой информации.
Здесь и далее под застройщиком понимается строительная компания или группа компаний, составляющих единую организационную структуру.
2. Методика ранжирования застройщиков
Все застройщики, строящие объекты жилой недвижимости на территории рассматриваемого региона Российской Федерации, подразделяются на три группы по степени надежности. Для этого о каждом застройщике собирается комплекс информации, описывающей факторы, которые влияют на надежность застройщика. Факторы делятся на факторы высокой, средней и низкой важности.
К факторам высокой важности относятся:
- Кредитное качество застройщика,
- Структура собственников и их репутация,
- Наличие факта двойных продаж,
характеризующие финансовое состояние застройщика, его открытость, публичность и репутацию.
Средними по важности являются факторы, позволяющие оценить текущее положение застройщика на рынке жилой недвижимости и сделать прогноз относительно его перспектив, такие как:
- Объемы деятельности (общая жилая площадь объектов недвижимости, сданных за текущий и предыдущие два года),
- Суммарная площадь банка пятен, имеющегося в распоряжении застройщика,
- Организационная структура застройщика (группы, в которую входит застройщик),
- Лояльность властей.
Сюда же отнесен фактор, характеризующий защищенность покупателя объекта строящейся недвижимости от невыполнения условий договора:
- Работа с дольщиками по федеральному закону об участии в долевом строительстве 214-ФЗ.
Факторы низкой важности помогают получить полное представление о застройщике. К ним относятся:
- Срок существования компании,
- Сотрудничество с банками,
- Средняя просрочка сдачи по вине застройщика,
- Невыполнение инвестиционных условий, градостроительных норм, условий аренды земельных участков под строительство,
- Качество строительства.
После заполнения досье на застройщика в соответствии с Таблицей №2 дается числовая оценка значения фактора и производится расчет суммарного показателя, характеризующего надежность застройщика, по следующей формуле:
Сумм. показатель= 3·ΣΑ1,i+ 2·ΣΑ2,j+ ΣΑ3,k , где
Α1,i – числовая оценка значения i-го фактора высокой степени важности,
Α2,j – числовая оценка значения j-го фактора средней степени важности,
Α3,k – числовая оценка значения k-го фактора низкой степени важности.
Отнесение застройщика к конкретной группе производится на основе суммарного показателя, характеризующего надежность застройщика, согласно Таблице №1.
Таблица №1
| Значение суммарного показателя, характеризующего надежность застройщика | Группа |
|---|---|
| 70 и более | 7.1 |
| от 20 до 69 | 7.2 |
| менее 20 | 7.3 |
Таблица №2
|
№ |
Фактор |
Значение |
Числовая оценка |
Примечание |
|---|---|---|---|---|
|
Факторы высокой важности |
||||
|
1 |
Кредитное качество застройщика. |
хорошее среднее плохое или отсутствует отчетность застройщика за интересующий период |
10 4 0 |
Оценивается согласно Методике определения кредитного качества эмитентов, принятой в Компании: хорошее - 5.1-5.3, среднее - 5.4-5.5, плохое - 5.6. Подробнее см. методику определения кредитного качества эмитента. |
|
2 |
Структура собственников и их репутация. |
Структура известна, у собственников "нормальная" репутация Структура известна, у собственников неоднозначная репутация Структура собственников неизвестна У собственников плохая репутация |
5 1 -2 -5 |
Источники информации: списки аффилированных лиц, база эмитентов СКРИН, проектные декларации, сайт застройщика и материалы в СМИ. |
|
3 |
Наличие факта двойных продаж. |
нет или есть, но срок давности более 10 лет есть, срок давности более 3 лет, но менее 10 есть, срок давности менее 3 лет |
0 -4 -10 |
Источники информации: материалы в СМИ, информация органов судебной системы, общедоступная информация в интернете. |
|
Факторы средней важности |
||||
|
4 |
Общая жилая площадь объектов недвижимости, сданных за текущий и предыдущие 2 года. |
более 100 000 кв. м от 40 000 до 100 000 кв. м менее 40 000 кв. м |
8 5 0 |
Основой для расчета является общая жилая площадь объектов, построенных в исследуемом регионе. При этом для компаний регионального уровня при расчете учитываются объекты, сданные на близлежащих территориях соседних регионов (например, для Санкт-Петербурга будут учитываться объекты на близлежащих территориях в Ленинградской области), для компаний федерального уровня объекты, сданные в Москве и на близлежащих территориях Московской области, в Санкт-Петербурге и на близлежащих территориях Ленинградской области. В качестве источников информации используются информационные и официальные материалы органов исполнительной власти и наиболее крупных строительных союзов и объединений исследуемого региона, а также материалы СМИ. |
|
5 |
Суммарная площадь банка пятен, имеющегося в распоряжении застройщика. |
Более 10 га Менее 10 га, но более 3 га Менее 3 га |
8 5 0 |
Учитываются земельные участки, полученные в аренду на инвестиционных условиях, или в собственности, строительство на которых не начато или находится в начальной стадии. В качестве источников информации используются итоги земельных торгов, нормативные акты органов исполнительной власти региона, сайт застройщика и материалы в СМИ. |
|
6 |
Доля объектов, по которым застройщик работает по 214-ФЗ, от общего числа объектов |
Более 50% Менее 50%, но более 25% Менее 25% |
4 0 -4 |
Источники информации: сайт застройщика, информация и комментарии представителей застройщика на запросы о форме договора покупки объекта строящейся недвижимости. |
|
7 |
Наличие в организационной структуре застройщика (группы, в которую входит застройщик) подразделений, работающих в следующих направлениях: |
В орг. структуре представлены все 4 направления В орг. структуре представлены любые 3 направления В орг. структуре представлены любые 2 направления В орг. структуре представлено только 1 направление |
8 5 2 0 |
Источники информации: сайт застройщика и материалы в СМИ. Наличие бренда подразумевает известность компании в исследуемом регионе и ее нормальную репутацию. В случае если в организационной структуре одно из направлений слабо выражено по сравнению с другими, то оно не учитывается. |
|
8 |
Лояльность властей. |
Максимальная лояльность властей Средняя лояльность властей Отсутствие лояльности властей Негативное отношение властей |
4 2 0 -4 |
Источники информации: нормативные акты органов исполнительной власти региона, материалы в СМИ, общедоступная информация в интернете. |
|
Факторы низкой важности |
||||
|
9 |
Средняя просрочка сдачи по вине застройщика. |
менее 3 кварталов от 3 до 6 кварталов более 6 кварталов |
0 -2 -6 |
Источники информации: нормативные акты органов исполнительной власти региона, материалы в СМИ, общедоступная информация в интернете. Может рассматриваться деятельность застройщика в другом регионе, если он только выходит на рынок исследуемого региона. |
|
10 |
Срок существования компании. |
более 10 лет от 5 до 10 лет менее 5 лет |
6 3 0 |
Источники информации: сайт застройщика и материалы в СМИ. В случае дочерних компаний рассматривается срок существования головной компании. |
|
11.1 |
Количество банков, с которыми застройщик сотрудничает по ипотеке. |
3 и более от 1 до 2 не работают с банками по ипотеке |
3 1 -3 |
Источники информации: сайт застройщика, сайты банков, а также ответы представителей банков на запросы о выдаче ипотечных кредитов по данному объекту. Может рассматриваться деятельность застройщика в другом регионе, если он только выходит на рынок исследуемого региона. |
|
11.2 |
Доля объектов от общего числа, по которым застройщик сотрудничает с банками по ипотеке. |
более 50% от 25% до 50% менее 25% |
3 1 -3 |
Источники информации: сайт застройщика, сайты банков, а также ответы представителей банков на запросы о выдаче ипотечных кредитов по данному объекту. Может рассматриваться деятельность застройщика в другом регионе, если он только выходит на рынок исследуемого региона. |
|
12 |
Невыполнение инвестиционных условий, градостроительных норм, условий аренды земельных участков под строительство. |
нет незначительное нарушение нарушение средней тяжести грубое нарушение |
3 0 -1 -3 |
Источники информации: нормативные акты органов исполнительной власти региона, информация органов судебной власти, материалы в СМИ, общедоступная информация в интернете. |
|
13 |
Качество строительства. |
Выше среднего Среднее Ниже среднего Плохое |
3 1 -1 -3 |
Источники информации: материалы в СМИ, общедоступная информация в интернете и экспертное мнение сотрудников управления прямых инвестиций. |
