Международная практика инвестирования в фонды недвижимости
До тех пор, пока в прошлом веке рынки финансовых инструментов — акций и облигаций — не получили своего масштабного развития, недвижимость, или Real estate, была доминирующим классом активов в портфелях инвесторов.
В наши дни недвижимость уже не является основным объектом инвестиций, однако до сих пор занимает существенную долю. Например, инвесторы с состоянием более 30 млн долларов значительную часть своих сбережений держат именно в недвижимости инвестиционного класса.
Исторически включение Real estate в портфель означало прямое инвестирование в недвижимость – приобретение прямых прав собственности на физическое имущество.
Однако новым словом в области инвестирования в недвижимость во всем мире стали инструменты портфельного инвестирования – фонды недвижимости (Real estate Investments Trusts, Property Investments Funds, Listed Property Trusts, ЗПИФН). Появление и последующая популяризация таких инструментов, как фонды недвижимости, открыли перед инвесторами всех уровней широчайшие возможности.
Движущей силой в развитии фондов недвижимости стали их диверсификация, прозрачность, ликвидность и доходность. Первые фонды недвижимости были созданы в США в 1960 году. Вслед за США многие ведущие страны мира активно начали развивать способы портфельного инвестирования в Real estate.Режимы портфельного инвестирования в недвижимость в отдельных странах
Несмотря на то, что первые фонды недвижимости появились достаточно давно, настоящее развитие этих инструментов началось лишь с середины 1990-х годов.
Последние полтора десятилетия стали для фондов недвижимости эпохой «расцвета», и лишь мировой финансовый кризис 2008 года на время замедлил бурное развитие данной отрасли. Проблемы с ликвидностью и опасения по поводу перспектив рынка послужили для инвесторов причиной вывода средств из фондов недвижимости, что привело к существенному падению рыночных цен на ценные бумаги последних. В последние годы результаты фондов недвижимости в США были сопоставимы с доходностью рынка акций, а на длинных временных отрезках (от 15 лет) даже превосходили их.
Источник: REIT Watch issue, NAREIT, August 2017
Во многом популярность фондов недвижимости обусловлена появлением у недвижимости как класса несвойственной ей ранее характеристики — высокой ликвидности инвестиций. Это было достигнуто благодаря листингу фондов недвижимости на крупнейших мировых фондовых биржах.
Биржевые обороты крупнейших фондов недвижимости сопоставимы с оборотами «голубых фишек» фондового рынка. Среднедневной объем торгов по всем фондам растет от года к году. Если в 2000 году он составлял около 0,5 млрд долл., то в 2016 году уже 7,2 млрд долл.
США является крупнейшим в мире рынком с точки зрения общей капитализации фондов недвижимости, прошедших листинг фондовых бирж. В 2017 году суммарная рыночная капитализация фондов недвижимости США, входящих в состав FTSE NAREIT All REIT Index, превысила 1 трлн долларов, увеличившись более чем в 5,3 раза с кризисных значений 2008 года.
Привлечение капитала в фонды недвижимости является традиционным инвестиционно-банковским продуктом на развитых рынках наравне с размещением облигаций, проведением IPO и частных размещений. Объемы привлечения после кризиса 2008 года выросли в 4,3 раза и достигли максимума в 2013 году, составив 77,0 млрд долл. В 2016 году этот показатель составил 69,6 млрд долл.
Заключение. Real estate как класс активов занимает существенную часть инвестиционного пространства, именно поэтому он должен рассматриваться инвесторами наряду с другими традиционными классами активов. Изучая возможности стратегических инвестиций в Real estate, инвесторы наряду с прямыми вложениями должны принимать во внимание возможности портфельного инвестирования. Для большого числа инвесторов портфельное инвестирование в Real estate является наиболее приемлемым способом включения этого класса активов в свой инвестиционный портфель.
Преимущества портфельных форм инвестирования в Real estate по сравнению с прямым инвестированием состоят в ликвидности, прозрачности корпоративного устройства, ценообразовании в режиме реального времени и относительно низких транзакционных издержках. По мере того, как фонды недвижимости будут продолжать свое развитие, их доля в общей капитализации рынка Real estate будет возрастать, как и их признание в качестве метода включения Real estate в инвестиционные портфели как класса активов разработчиками инвестиционной политики.
