Тел. (812) 313-05-30

194021, Санкт-Петербург, ул. Шателена, дом 26А БЦ "Ренессанс", 8-й этаж.
Эл. почта: arsagera@arsagera.ru

Акции + недвижимость = любовь

В этом материале рассказывается про вложение средств в такие виды активов, как акции и недвижимость, а также соотношение их долей в инвестиционном портфеле в зависимости от возраста инвестора.

Один из наших клиентов задал вопрос: во что лучше вложить деньги — в акции или в жилую недвижимость. УК «Арсагера» предлагает обе возможности, и мы хотим поделиться ответом на этот вопрос со всеми посетителями нашего сайта.

Оба класса активов можно отнести к классу производительных активов, то есть способных генерировать доход для своих владельцев просто от владения ими. Оба класса представлены в виде огромных рынков. При определенных допущениях недвижимость (не риэлтерские услуги, а именно реальную недвижимость) можно считать одной из разновидностей бизнеса.

С офисными зданиями, торговыми центрами, складскими комплексами это очевидно. Но и обычную квартиру, которая сдается в аренду, тоже можно считать простейшей формой бизнеса. Можно продолжить аналогию и считать, что квартира, в которой проживает человек, тоже бизнес, только арендную плату он как бы взаимозачетом платит сам себе. Кстати, в развитых странах такое проживание и виртуальную оплату самому себе даже учитывают при расчете ВВП.

Однако во время кризиса 2008 года стоимость бизнеса (и коммерческой недвижимости) упала примерно на 70-80%, а стоимость жилой недвижимости на 20-30%. В чем причины такой разницы?

Коэффициент обеспеченности торговыми и офисными площадями (м2/чел) в Санкт-Петербурге, Москве и других крупных городах вполне сопоставим с европейским уровнем. В то же время обеспеченность жильем у нас примерно в 2 раза ниже!

 

На наш взгляд, объяснение лежит еще и в области психологии и менталитета. По нашим оценкам 85-90% семей владеет той или иной жилой недвижимостью. То есть владение жилой недвижимостью – очень понятная и знакомая практика (в отличие от коммерческой). Всем хорошо понятно, что с ней делать и как использовать.

Недвижимость удовлетворяет одну из базовых потребностей человека и у нее нет товара-заменителя. Ее полезность очевидна. Полезность бизнеса для людей неочевидна. Хотя если задуматься над этим вопросом, то выясняется — на системной основе пользу человеческому обществу приносит труд. А максимальная часть производительного человеческого труда сосредоточена в Бизнесе (с большой буквы Б). Получается Бизнес – это явление, которое на системной основе приносит пользу человеческому обществу.

Чем больше пользы приносит бизнес человеческому обществу (при наименьшем количестве затрат энергии и ресурсов) – тем выше его эффективность, прибыльность, а значит, и стоимость самого бизнеса. Получается, чем полезнее и эффективнее бизнес для общества, тем богаче его собственники. Компания Google, например, помимо того, что создала множество полезных информационных продуктов, еще помогла 10 000 человек стать миллионерами.

Опыта владения бизнесом и понимания его полезности у обычных людей гораздо меньше, чем в случае с недвижимостью. У людей нет такой базовой потребности, как владение бизнесом! К числу людей, которые хотя бы имеют такую практику, можно отнести предпринимателей (около 5%) и владельцев акций (не более 1%). Предпринимателям, кстати, во время кризиса приходится туго, но они свой бизнес за 20% от стоимости не продают. Отчасти потому, что покупателей нет, а отчасти потому, что понимают его ценность и полезность.

Зато владельцы акций «отрываются по полной программе». Благодаря ликвидности, акции почти всегда можно продать хоть по какой-то цене. Под воздействием паники люди готовы продавать акции и за 10% от их «докризисной» стоимости. В этот момент они просто не осознают их ценность. Мы уже излагали эту идею в материале «Интеллект фондового рынка».

Однако эти же люди никогда не продадут свою квартиру со скидкой в 20 или 30%, узнав, что кто-то где-то почему-то продал свою квартиру за бесценок. Людей не сильно пугает то, что цена на недвижимость снижается — какая разница, сколько стоит моя квартира, если я все равно в ней живу?!

На наш взгляд владение акциями и жилой недвижимостью — это очень удачный пример диверсификации. История развития экономики западных стран показывает, что оба актива приносят в среднем сопоставимую доходность, однако имеют абсолютно разную волатильность.

Чтобы проследить динамику стоимости этих активов в России, предположим, что мы вложили 100 руб. в конце 1997 года в акции (на примере индекса ММВБ), в недвижимость (индекс вторичной недвижимости Санкт-Петербурга) и, для сравнения, на депозит. На графике ниже можно увидеть, как изменялась бы сумма наших вложений.

Аналогичный график для 100 руб., вложенных в конце 1999 года, выглядит следующим образом.

Соотношение долей акций и недвижимости в инвестиционном портфеле конкретного человека зависит от многих параметров: персональной ситуации инвестора, его финансовых целей, возраста, структуры доходов и расходов. Ранее в своих материалах мы уже обращались к идее человеческого капитала (способности работать и зарабатывать на протяжении своей жизни). В более молодом возрасте, когда у человека есть такой ресурс как время и силы зарабатывать, имеет смысл выбирать для инвестиций акции как более волатильный актив. По мере взросления и приближения старости важна стабильность и возможность расходовать накопленный финансовый запас. Поэтому с возрастом рекомендуется увеличивать долю недвижимости как актива, подверженного меньшим колебаниям стоимости и способного генерировать стабильный текущий доход (хотя в России независимо от возраста количество людей, стремящихся вложить деньги в недвижимость, существенно больше тех, кто готов покупать акции). Подробные рекомендации о подходящих именно Вам инвестиционных инструментах Вы можете получить в рамках сервиса «Какой выбрать фонд».

Долю акций человек может сократить достаточно технологично — стоимость одной акции редко превышает несколько тысяч рублей, и акции легко можно продать на бирже. Недвижимость трудно покупать на небольшие суммы. Однако эту проблему помогают решить паевые инвестиционные фонды недвижимости, при этом увеличивается волатильность, но западная практика показывает, что инвестиции в фонды недвижимости могут стать привычным и распространенным способом вложений.

В России этот способ пока не получил широкого распространения. УК «Арсагера» с 2005 года развивает ЗПИФы недвижимости, ориентированные на вложения в жилую недвижимость, при этом сумма инвестиций может быть любой, например, несколько тысяч рублей.

Выводы

  1. В своем инвестиционном портфеле инвестору имеет смысл сочетать вложения в акции и недвижимость.
  2. В молодом возрасте имеет смысл большую долю инвестировать в акции, а по мере взросления и приближени старости разумно  увеличивать долю недвижимости и постепенно сокращать долю акций.
_________________________________________________________________
Правила ЗПИФ недвижимости «Арсагера - жилищное строительство» зарегистрированы ФСФР России: 0402-75409534 от 13.09.2005 г.

Правила ЗПИФ недвижимости «Арсагера - жилые дома» зарегистрированы ФСФР России: 0852-75409273 от 14.06.2007 г.


Призы любознательным
«Призы любознательным» — это акция, участие в которой даст Вам возможность, ответив всего на 3 вопроса к тексту статьи, стать владельцем паев фондов под управлением нашей компании на 1000 рублей (подробнее)
По данной статье акция уже завершена. С актуальной статьей акции Вы можете ознакомиться на главной странице.
Подписаться… Короткая ссылка:


11 комментариев | Оставить комментарий

 УК «Арсагера» 29 марта 2013 в 18:44

Светлана, спасибо за Ваш вопрос. Такой возможности не существует, возможно лишь погашение паев с выплатой денежной компенсации. Однако, если вдруг случится неблагоприятная ситуация на рынке, на полученные средства Вы сможете приобрести подешевевшую недвижимость.

В подробностях работу фонда мы описывает в этой статье: http://www.arsagera....liwnoe_stroitelstvo/

0  0

 Светлана 29 марта 2013 в 16:36

ЗПИФ Арсагеры должен распродать в определенный срок свою недвижимость и выплатить пайщикам их средства. А если в тот момент конъюктура рынка будет очень неблагоприятная, не придется ли распродавать квартиры гораздо ниже их справедливой стоимости. Будет ли возможность у пайщиков получить свою долю натурой в виде оформленного на человека построенной квартиры (при условии, что стоимость его паев покрывает рыночную стоимость данной недвижимости?

0  0

 Помню как всё было 11 августа 2012 в 23:45

точно желторот, не купить его было - засунь график себе подальше

0  0

 Женя :) 11 августа 2012 в 11:17

Видимо когда я ходил под стол, ты ходил под себя :)
На тебе график
http://arsagera.ru/k..._1997_po_2011_gody/
сама Арсагера на своих же графиках не отрицает того, что золотишко обошло индекс :)

0  0

 Помню как всё было 10 августа 2012 в 11:09

ни фига бы ты не купил золото в 1997 году за 50 руб. - не гони раз ходил пешком в то время под стол. Еще и НДС вычти умник.

0  0

 Женя :) 9 августа 2012 в 18:51

Аааа...ну да, ну да...купил за 100р, продал за 2000р...заработал...эээ...бешенные деньги :)
Правда хорошо бы еще эти бешенные деньги очистить от инфляции...тем более, что в те времена она была с приставкой "гипер"...да и сейчас не маленькая :)
Чтобы нам такое незамаранное инфляцией взять чтобы сравнить? мммм....может золотишко? Сейчас попробуем. Итак:

В 1997г. цена золота в рублях РФ 50 руб./грамм. В 2011-2012 ну где-то 1600р. Сравниваем:

- акции: 2000 / 100 = 20 (в 20 раз! круто!)
- золотишко: 1600 / 50 = 32 (вау! еще круче!)

0  0

 aiiirborne 6 января 2012 в 01:56

Мне кажется УК Арсагера, стоило бы добавить статей по недвижимости, не всех интересуют акции, ЗПИФы недвижимости продукт достаточно удобный, более "понятный и близкий", а на сайте освещен мало.

+4  0

 aiiirborne 6 января 2012 в 01:28

Однозначно для неуверенных во вложения в акции, в любом случае будет лучше вложить в недвижимость. Нужно быть уверенными в собственных вложениях. Арсагера позволяет и то и другое.

0  0

 Сергей 30 марта 2011 в 21:52

Кирилл, да ладно, наглядно же видно, вложил 100 руб, забрал 2000. А проценты, квадратичные отклонения...проще надо быть, мне вот понравился график, я сделал вывод ровно тот, который описан в статье, что в среднем недвижимость и акции примерно одинакого растут)

+1  0

 Кирилл 30 марта 2011 в 13:28

Не правильный Вы сделали вывод из графика. Получается, что из-за точки отсчета на этом периоде времени цена 1 м2 на недвижимость в процентах выросла больше, чем значение индекса. Этих данных не достаточно чтобы сказать, что недвижимость лучше или хуже акций т.к. период времени мал, не учитываются налоги, экспулатационные расходы, дивиденды и транзакционные издержки. Лучше сравнить динамику в разрезе ежегодных изменений, а так же меру колебаний стоимости(например, через стандартное отклонение).
Что касается точки отсчета, то если бы отсчет начали бы с 1998 года, недвижимость показала бы результат ниже ММВБ.

0  0

 Re: Акции + недвижимость = ? 30 марта 2011 в 13:07

Классный график, не думал что недвига так выперла. получается это круче акций?

+1  0

Личный
кабинет

Фактом входа Вы даете согласие на получение, хранение и обработку персональных данных

Книга об инвестициях

Если вы заметили ошибку, выделите текст (максимум 127 символов) и нажмите Ctrl+Enter