Тел. (812) 313-05-30

194021, Санкт-Петербург, ул. Шателена, дом 26А БЦ "Ренессанс", 8-й этаж.
Эл. почта: arsagera@arsagera.ru

Строительные компании

Недвижимость, в т.ч. и жилая, является специфическим активом, природа которого имеет сходные черты как с акциями, так и с облигациями. Владение недвижимостью и сдача ее в аренду генерирует периодический денежный поток - на уровне 6-9% от стоимости недвижимости, называемой рентой , сходный с купонными выплатами для облигаций. Различие заключается в том, что рента, как и стоимость самой недвижимости, изменяется во времени, соответственно, размер платежей также может меняться. Фактически недвижимость представляет собой достаточно стабильный и прозрачный бизнес, в чем заключается сходство с таким инструментом, как акции.

В отличие от готового, приобретение строящегося жилья предполагает не покупку объекта недвижимости, а фактически участие в проекте в определенной доле. Т.е. лицо, приобретающее квартиру, становится соинвестором строительной компании в проекте строительства жилого дома. Таким образом, несмотря на то, что недвижимость воспринимается как один из самых надежных активов, строительство жилья совместно со строительной компанией предполагает иные риски, нежели владение недвижимостью, и практически все они определяются именно компанией-застройщиком.

Исходя из выше сказанного, мы полагаем разумным оценивать риски вложения в объекты строящейся недвижимости в привязке к строительным компаниям и условиям взаимодействия с ними. Для этого собирается комплекс информации о каждой строительной компании, описывающий факторы, влияющие на оценку её надежности.

К группе факторов высокой важности, характеризующих финансовое состояние, открытость, публичность и репутацию строительной компании, относятся:

  • кредитное качество;
  • структура собственников и их репутация;
  • наличие факта двойных продаж.

Средними по важности являются факторы, позволяющие оценить текущее положение компании на рынке жилой недвижимости и сделать прогноз относительно её перспектив:

  • объемы деятельности (общая жилая площадь объектов недвижимости, сданных за текущий и предыдущие два года);
  • суммарная площадь имеющегося в распоряжении банка пятен;
  • организационная структура застройщика (группы, в которую входит застройщик);
  • лояльность властей;
  • работа с дольщиками по федеральному закону об участии в долевом строительстве 214-ФЗ (характеризует защищенность покупателя объекта строящейся недвижимости от невыполнения условий договора).

Факторы низкой важности помогают получить полное представление о застройщике. К ним относятся:

  • срок существования компании;
  • сотрудничество с банками;
  • средняя просрочка сдачи по вине строительной компании;
  • невыполнение инвестиционных условий, градостроительных норм, условий аренды земельных участков под строительство;
  • качество строительства.

Затем дается числовая оценка значения фактора и производится расчет суммарного показателя, характеризующего надежность строительной компании, равного сумме оценок факторов, взвешенных по степени важности. В соответствии с полученным значением суммарного фактора компания относится к одной из групп: 7.1, 7.2 или 7.3.

7.1 - Крупные строительные компании со значительными объемами деятельности, имеющие в своём распоряжении достаточно солидный запас пятен под застройку. Как правило, пользуются поддержкой органов государственной власти и имеют в своей организационной структуре, помимо строительных и девелопментских подразделений, собственные производственные мощности, позволяющие быть независимыми от поставщиков строительных материалов. При этом значения остальных факторов, используемых в методике, находятся на приемлемом уровне. Всё вышеперечисленное значительно снижает риски неисполнения такими компаниями своих обязательств.

7.2 - В эту группу входят крупные строительные компании с объёмами деятельности, аналогичными компаниям из группы 7.1, но при этом структура собственников компании, просрочка сдачи объектов, качество строительства и т.д. не позволяют отнести их этой группе. Также к этой группе относятся строительные компании и девелоперы со средними объёмами деятельности и небольшим запасом пятен под застройку, позволяющим продолжить работу на рынке жилья после реализации текущих проектов. При этом большое внимание уделяется структуре собственников компании, средней просрочке сдачи объектов, качеству строительства, сотрудничеству с банками и т.д. Риски неисполнения компаниями, отнесенными к группе 7.2, своих обязательств выше, поскольку они не обладают достаточной ресурсной базой, чтобы быть независимыми от поставщиков строительных материалов и(или) подрядных организаций. Однако, как правило, потенциальная доходность при работе с такими компаниями больше.

7.3 - В эту группу входят строительные компании со средними объёмами деятельности, не попавшие в группу 7.2 из-за негативного значения дополнительных параметров, а также компании, занимающие незначительную долю рынка. В независимости от остальных факторов в случае, если имеются факты совершения строительной компанией двойных продаж в течение последних трёх лет, она относится к группе 7.3. Риск «недостроя» или существенного срыва сроков строительства при работе с компаниями группы 7.3 являются неприемлемо высокими, поэтому ОАО «УК «Арсагера» в рамках доверительного управления фондами недвижимости не осуществляет инвестирование средств в строящиеся объекты компаний этой группы.

Внесение любых изменений в методики ранжирования активов должно быть утверждено Советом директоров компании.

Более подробно ознакомиться с методикой ранжирования застройщиков можно здесь.

Подписаться… Короткая ссылка:


Добавить комментарий | Оставить комментарий


Личный
кабинет

Фактом входа Вы даете согласие на получение, хранение и обработку персональных данных

Книга об инвестициях

Если вы заметили ошибку, выделите текст (максимум 127 символов) и нажмите Ctrl+Enter
Карта сайта