Система управления рисками

Во всем мире жилая недвижимость рассматривается инвесторами как один из самых надежных активов для инвестирования. Тем не менее, вкладывая средства в недвижимость, инвестор сталкивается с определенными рисками. Например, покупая объект недвижимости на этапе строительства без предварительной оценки надежности застройщика, инвестор рискует, что строительство объекта может затянуться и не на один год. Но даже если выбрана наиболее надежная строительная компания, то и у неё могут возникать проблемы по отдельным объектам. Поэтому в ПАО УК «Арсагера» разработана система управления рисками на рынке строящейся недвижимости, основанная на постулатах инвестирования:

Мера риска определяет доходность. Другими словами, риск и доходность – «две стороны одной медали». Чем выше уровень ожидаемой доходности, тем больший риск должен взять на себя инвестор и, соответственно, чем выше риски инвестирования, тем более высокую доходность будут требовать инвесторы от данной инвестиции.

Соотношение «риск-доходность» определяет клиент, поскольку это индивидуальная (личная) характеристика каждого человека. Поэтому, выбирая паевой инвестиционный фонд, инвестору необходимо ознакомиться с рисками, связанными с вложением средств в ценные бумаги, строящуюся или рентную недвижимость (в зависимости от активов, которые будут входить в состав фонда), и определить устраивает ли его возможная доходность инвестиций с учетом этих рисков.

Регулярное ранжирование лучший способ формирования однородных групп по мере риска. Одним из основных рисков при инвестировании в строящуюся недвижимость является риск неисполнения (несвоевременного исполнения) застройщиком своих обязательств. Для оценки данного риска  в УК «Арсагера» регулярно проводится ранжирование застройщиков по степени надежности, согласно разработанной в Компании методике.

Перед тем как объяснить, как можно управлять рисками, определимся с понятием риска. Риск – это возможность появления того или иного неблагоприятного события, отрицательно сказывающего на доходности инвестиций. Для того чтобы продемонстрировать, как можно ограничить влияния негативного события на стоимость и доходность Вашего портфеля объектов недвижимости, приведем следующий пример:

Инвестиционная группа приобрела у крупной строительной компании несколько квартир в строящемся здании с целью последующей продажи уже готового жилья. На заключительном этапе строительства застройщик столкнулся со сложностями при подключении дома к городским электросетям, и срок сдачи был перенесен на год. Соответственно, инвесторы недополучили доход от строительной готовности объекта недвижимости, который в среднем составляет 15% годовых, поскольку не смогли своевременно реинвестировать средства. С другой стороны, если бы при вложении средств в недвижимость было установлено ограничение на суммарную долю квартир в одном здании, например 20%, то потери можно было сократить в несколько раз. Соответственно, система управления рисками – это комплекс методов и действий, направленных на ограничение последствий рисков, связанных с инвестированием.

На первоначальном этапе специалистами УК «Арсагера» был проведен анализ всех рисков, связанных с инвестированием в строящуюся жилую недвижимость, и определены способы их ограничения (таблица №1), а также разработана методика ранжирования застройщиков.

В соответствии методикой застройщики разделяются на 3 группы в зависимости от риска, сопутствующего инвестированию в их объекты на этапе строительства. Для этого с периодичностью раз в полгода собирается комплекс информации, описывающий факторы, влияющие на надежность застройщика, такие как:

 

  • Кредитное качество застройщика;
  • Структура собственников и их репутация;
  • Наличие факта двойных продаж;
  • Объемы деятельности (общая жилая площадь объектов недвижимости, сданных за текущий и предыдущие два года);
  • Суммарная площадь банка пятен, имеющегося в распоряжении застройщика;

 

  • Организационная структура застройщика;
  • Лояльность властей к строительной компании;
  • Работа с дольщиками по федеральному закону об участии в долевом строительстве 214-ФЗ (характеризует защищенность покупателя объекта строящейся недвижимости от невыполнения условий договора);
  • Срок существования компании;
  • Сотрудничество с банками;
  • Средняя просрочка сдачи по вине застройщика;
  • Невыполнение инвестиционных условий, градостроительных норм, условий аренды земельных участков под строительство;
  • Качество строительства.

Затем дается числовая оценка вышеописанных факторов и производится расчет суммарного показателя, в зависимости от которого застройщик относится к одной из групп.

Виды рисков, связанных с прямыми инвестициями в строящуюся недвижимость, и способы их ограничения
Вид риска Способы ограничения
Страновой (региональный) риск – это возможность неблагоприятного изменения стоимости объектов недвижимости, вызванная изменением политической, экономической или социальной ситуации в стране (регионе). Ограничивается с помощью установления лимита на объекты недвижимости, находящиеся  на территории одной страны (одного региона).
Валютный риск – это возможность неблагоприятного изменения стоимости объектов недвижимости, вызванная изменением обменного курса валюты. К примеру, если инвестора интересует стоимость его активов, выраженная в рублях, но при этом он вкладывает средства в недвижимость на территории иностранных государств, то укрепление курса рубля уменьшает доходность его инвестиций. Ограничивается с помощью установления лимита на объекты недвижимости, находящиеся  на территории одной страны.
Риск застройщика – это возможность неисполнения застройщиком своих обязательств по договору (срыв сроков сдачи объекта недвижимости, банкротство застройщика и т.п.) при инвестициях в строящуюся недвижимость. Для ограничения данного риска существует несколько способов:
•  установить лимиты на суммарную долю в портфеле объектов недвижимости от застройщиков, входящих в одну группу по степени надежности,
•  установить лимиты на долю в портфеле объектов недвижимости от одного застройщика, в зависимости от степени его надежности.
Риск изменения инфраструктуры объекта недвижимости – это  возможность неблагоприятного изменения стоимости объектов недвижимости, связанная с ухудшением условий проживания в районе или в конкретном здании. Для ограничения данного риска устанавливаются лимиты:
•  на долю в портфеле объектов недвижимости в одном районе,
•  на долю объектов недвижимости в одном здании.
Риск изменения процентных ставок – это возможность неблагоприятного изменения стоимости строящегося объекта недвижимости, вызванного повышением процентных ставок. Обусловлено это тем, что строительные компании при реализации своих проектов используют большой объем заемных средств (кредиты). В случае роста уровня процентных ставок, растут проценты по кредитам. Как следствие, застройщикам выгоднее привлекать финансирование за счет продажи большего количества квартир на этапе строительства даже по сниженным ценам. Поэтому при росте процентных ставок цены на квартиры в строящихся домах (с длительным сроком до сдачи) могут снижаться даже на фоне общего роста цен на вторичном рынке. Для снижения данного риска устанавливается ограничение на максимальный срок до сдачи приобретаемого в портфель строящегося объекта недвижимости.
Риск потери ликвидности – это возможность неблагоприятного изменения стоимости актива, вызванная невозможностью в нужные сроки реализовать актив без существенного снижения его стоимости. Для снижения данного риска устанавливается ограничение на максимальный срок до сдачи приобретаемого в портфель строящегося объекта недвижимости.
Риск разрушения или порчи объекта недвижимости вследствие пожара, затопления и т.д. Для ограничения данного риска устанавливаются лимиты:
•  на долю в портфеле объектов недвижимости в одном здании,
•  на долю одного объекта недвижимости в портфеле.
Дополнительно уже готовые квартиры после получения права собственности страхуются от наиболее вероятных рисков.
Операционный риск – это возможность недобросовестности контрагентов, с которыми заключены договоры в рамках операционной деятельности фонда недвижимости (застройщики, банки, оценщики, депозитарий). Для ограничения данного риска к контрагентам, с которыми заключаются договоры, предъявляются определенные требования, такие как срок деятельности, размер собственных средств и др., а также все договоры проходят тщательную юридическую экспертизу.

В фондах строящейся недвижимости под управлением УК «Арсагера» работа системы управления рисками осуществляется по следующей схеме:

Дадим пояснения к приведенной выше схеме.

Инвестиционная декларация фонда является частью правил доверительного управления и описывает виды активов, которые могут входить в состав имущества фонда, а также установленные законодательством ограничения на структуру активов фонда, снижающие риски пайщиков. Функции по контролю соблюдения инвестиционной декларации возложены на Специализированный депозитарий – организацию, которая несет в интересах пайщиков обязанности по хранению имущества, составляющего фонд. Помимо этого, Специализированный депозитарий осуществляет контроль соответствия всех заключаемых договоров, связанных с операционной деятельностью фонда (участие в долевом строительстве и продажа объектов недвижимости) требованиям законодательства, правилам фонда и текущим рыночным ценам (на основе оценки стоимости объекта недвижимости, данной независимым оценщиком фонда).

Инвестиционный регламент – документ, утверждаемый Правлением управляющей компании, в котором отражены ограничения, перечисленные в таблице №1. Фактически регламент  определяет стратегию инвестирования для фонда с учетом ограничений, установленных Инвестиционной декларацией. Согласно организационной структуре УК «Арсагера», контроль соответствия заключаемых сделок инвестиционному регламенту и ранжирование застройщиков осуществляет отдел мониторинга и риск-менеджмента.

Аналитический отдел оценивает потенциальную доходность объектов недвижимости и составляет "хит-парад".

Отдел инвестиций отвечает за операционную деятельность фонда, связанную с приобретением строящихся объектов недвижимости и их последующей продажей, а также осуществляет регулярный мониторинг хода строительства.

Такая схема работы позволяет минимизировать возможность возникновения конфликта интересов, поскольку контроль операционной деятельности фонда и соответствия структуры активов инвестиционной декларации осуществляет независимый от управляющей компании Специализированный депозитарий, а функции по управлению портфелем объектов недвижимости и контролю инвестиционных рисков в УК Арсагера закреплены за самостоятельными подразделениями.

На данный момент под управлением УК Арсагера находится фонд, ориентированный на инвестирование в жилую строящуюся недвижимость, ЗПИФН «Арсагера – жилищное строительство». Фонд приобретает на ранних этапах строительства квартиры у наиболее надежных застройщиков и продает их после окончания строительства. Наличие в составе активов фонда квартир от большого числа застройщиков в разных районах позволяет значительно снизить риски инвестирования в недвижимость. Доходность фонда зависит от двух параметров. Это общее изменение стоимости жилой недвижимости в регионе и доход за счет разницы между стоимостью покупки квартиры на этапе строительства и стоимостью готового жилья.

Поля, отмеченные «*» обязательны к заполнению

Книга об инвестициях

Нажимая на данную кнопку я даю согласие на обработку персональных данных