Во всем мире жилая недвижимость рассматривается инвесторами как один из самых надежных активов для инвестирования. Тем не менее, вложение средств в недвижимость с целью сдачи её в аренду сопряжено с определенными рисками. Например, инвестор приобретает несколько квартир в уже построенном здании с видом на водоём и собирается сдавать их в аренду. А через некоторое время рядом возводится 25-этажный дом, который перекрывает собой этот вид. Очевидно, что уменьшатся, как стоимость квартир в этом здании, так и доход от арендной платы, поскольку потребительские качества объекта недвижимости ухудшились. Чтобы ограничить возможные негативные последствия, в УК «Арсагера» разработана система управления рисками. Система основана на постулатах инвестирования:
Мера риска определяет доходность. Другими словами, риск и доходность – две стороны одной медали. Чем выше уровень ожидаемой доходности, тем больший риск должен взять на себя инвестор и, соответственно, чем выше риски инвестирования, тем более высокую доходность будут требовать инвесторы от данной инвестиции.
Соотношение риск-доходность определяет клиент, поскольку это индивидуальная (личная) характеристика каждого человека. Поэтому, выбирая паевой инвестиционный фонд, инвестору необходимо ознакомиться с рисками, связанными с вложением средств в ценные бумаги, строящуюся или рентную недвижимость (в зависимости от активов, которые будут входить в состав фонда), и определить, устраивает ли его возможная доходность инвестиций с учетом этих рисков.
Регулярное ранжирование – лучший способ формирования однородных групп по мере риска. Любому владельцу недвижимости при сдаче её в аренду важно иметь представление о платежеспособности арендатора. Поэтому в УК «Арсагера» регулярно (не реже 1 раза в год) проводится оценка платежеспособности и добросовестности арендаторов, согласно принятой в Компании методике.
Перед тем как объяснить, как можно управлять рисками, определимся с понятием риска. Риск – это возможность появления того или иного неблагоприятного события, отрицательно сказывающегося на доходности инвестиций. Для того чтобы продемонстрировать, как можно ограничить влияния негативного события на стоимость и доходность Вашего портфеля объектов недвижимости, вернемся к приведенному выше примеру, в котором инвестор приобрел квартиры в одном здании с хорошим видом на водоём. Если бы при вложении средств в недвижимость было установлено ограничение на суммарную долю квартир в одном здании, например 20%, то потери можно было сократить в несколько раз. Соответственно, система управления рисками – это комплекс методов и действий, направленных на ограничение последствий рисков, связанных с инвестированием.
На первоначальном этапе специалистами УК «Арсагера» был проведен анализ всех рисков, связанных с владением жилой недвижимостью и сдачей её в аренду, и определены способы их ограничения (таблица №1), а также разработана методика оценки платежеспособности и добросовестности арендаторов. Согласно методике, оценка проводится перед заключением договора аренды и во время его действия не реже 1 раза в год. При этом учитываются такие факторы, как ежемесячный доход, место и характер работы, кредитная история и т.д., которые позволяют дифференцировать будущих арендаторов.
Таблица №1. Виды рисков, связанных с владением жилой недвижимостью и сдачей её в аренду, и способы их ограничения
| Вид риска | Способы ограничения |
| Страновой (региональный) риск – это возможность неблагоприятного изменения стоимости объектов недвижимости, вызванная изменением политической, экономической или социальной ситуации в стране (регионе). |
Ограничивается с помощью установления лимита на объекты недвижимости, находящиеся на территории одной страны (одного региона). |
| Валютный риск – это возможность неблагоприятного изменения стоимости объектов недвижимости, вызванная изменением обменного курса валюты. К примеру, если инвестора интересует стоимость его активов, выраженная в рублях, но при этом он вкладывает средства в недвижимость на территории иностранных государств, то укрепление курса рубля уменьшает доходность его инвестиций. |
Ограничивается с помощью установления лимита на объекты недвижимости, находящиеся на территории одной страны. |
| Риск изменения инфраструктуры объекта недвижимости – это возможность неблагоприятного изменения стоимости объектов недвижимости, связанная с ухудшением условий проживания в районе или в конкретном здании. |
Для ограничения данного риска устанавливаются лимиты:
• на долю в портфеле объектов недвижимости в одном районе,
• на долю объектов недвижимости в одном здании. |
| Риск потери ликвидности - это возможность неблагоприятного изменения стоимости актива, вызванная невозможностью в нужные сроки реализовать актив без существенного снижения его стоимости. |
Для ограничения данного риска устанавливается лимит на долю одного объекта недвижимости в портфеле. |
| Риск разрушения или порчи объекта недвижимости вследствие пожара, затопления, действий арендатора и т.д. |
Для ограничения данного риска устанавливаются лимиты:
• на долю в портфеле объектов недвижимости в одном здании,
• на долю одного объекта недвижимости в портфеле.
Дополнительно квартиры страхуются от наиболее вероятных рисков. |
| Риск неплатежеспособности арендатора – это возможность не получения (несвоевременного получения) инвестором арендных платежей. |
Для ограничения данного риска регулярно (перед заключением договора аренды и ежегодно в период его действия) производится оценка платежеспособности и добросовестности арендатора. Дополнительно арендатором вносится предоплата в размере арендной платы за 1 месяц, что обеспечивает возможность покрытия расходов, связанных с просрочкой арендных платежей. |
| Операционный риск – это возможность недобросовестности контрагентов, с которыми заключены договоры в рамках операционной деятельности фонда недвижимости (агентства недвижимости, банки, оценщики, депозитарий). |
Для ограничения данного риска к контрагентам, с которыми заключаются договоры, предъявляются определенные требования, такие как срок деятельности, размер собственных средств и др., а также все договоры проходят тщательную юридическую экспертизу. |
В фондах рентной недвижимости под управлением УК «Арсагера» работа системы управления рисками осуществляется по следующей схеме:
Дадим пояснения к приведенной выше схеме.
Инвестиционная декларация фонда является частью правил доверительного управления и описывает виды активов, которые могут входить в состав имущества фонда, а также установленные законодательством ограничения на структуру активов фонда, снижающие риски пайщиков. Функции по контролю соблюдения инвестиционной декларации возложены на Специализированный депозитарий – организацию, которая несет в интересах пайщиков обязанности по учету имущества, составляющего фонд. Помимо этого, Специализированный депозитарий осуществляет контроль соответствия всех заключаемых договоров, связанных с операционной деятельностью фонда (участие в долевом строительстве, покупка и сдача в аренду объектов недвижимости), требованиям законодательства, правилам фонда и текущим рыночным ценам (на основе оценки, данной независимым оценщиком фонда).
Инвестиционный регламент – документ, утверждаемый Правлением управляющей компании, в котором отражены ограничения, перечисленные в таблице №1. Фактически регламент определяет стратегию инвестирования для фонда с учетом ограничений, установленных Инвестиционной декларацией. Согласно организационной структуре УК «Арсагера», контроль соответствия заключаемых сделок инвестиционному регламенту, а также оценку платежеспособности и добросовестности арендаторов осуществляет отдел мониторинга и риск-менеджмента.
Аналитический отдел оценивает потенциальную доходность объектов недвижимости и составляет «хит-парад».
Отдел инвестиций отвечает за операционную деятельность фонда, связанную с приобретением объектов недвижимости и их последующей сдачей в аренду, а также осуществляет регулярный мониторинг текущего состояния объектов недвижимости.
Такая схема работы позволяет минимизировать возможность возникновения конфликта интересов, поскольку контроль операционной деятельности фонда и соответствия структуры активов инвестиционной декларации осуществляет независимый от управляющей компании Специализированный депозитарий, а функции по управлению портфелем объектов недвижимости и контролю инвестиционных рисков в УК «Арсагера» закреплены за самостоятельными подразделениями.
На данный момент под управлением УК «Арсагера» находится фонд, ориентированный на инвестирование в недвижимость с целью сдачи её в аренду, ЗПИФН «Арсагера – жилые дома». Фонд приобретает квартиры на первичном рынке у наиболее надежных застройщиков и сдает их в аренду. Портфель квартир диверсифицирован по районам города и классам зданий. Таким образом, риски инвестирования значительно снижаются. Доходность фонда зависит от двух параметров. Это общее изменение стоимости жилой недвижимости в регионе и доход за счет сдачи квартир в аренду.
