Мы оцениваем объемы ввода самостоятельно на основе базы проектов «СоюзПетроСтроя». Кроме того, мы отслеживаем реалистичность сроков сдачи проектов. Очевидно они отличаются от официальных цифр. Так, например, порядка 750 тыс. кв.м., которые «один скандально известный Санкт-Петербургский застройщик» должен был ввести в период с 2008 по 2010 гг (это были их официальные сроки) не введены до сих пор. Вполне вероятно, что правительство более позитивно оценивает судьбу этих проектов. Такая ситуация касается не только проектов этого застройщика, но и других застройщиков (не всех). Поэтому основные объемы ввода мы прогнозируем на период после 2013 года. Кроме того, мы не учитываем проекты которые находятся на стадии проектирования (есть только земельный участок), поскольку оценить реальные сроки на данном этапе практически невозможно. В свое время было заявлено большое количество проектов-миллионников, а по факту реализуется лишь небольшая часть из них. По мере появления новых проектов мы пересматриваем наши прогнозы. В ближайшее время ожидается очередной пересмотр в сторону повышения.
В деталях в модели не разбираюсь, но понял, что основана на оценке кол-ва вводимых метров и распределении денег населения между разными активами, в том числе и на недвижимость немного перепадает. Если действительно кол-во введенных и прогнозных у Вас и по другим источникам отличается почти в два раза, то наверное цифры в модели совсем неверные. Да и прогноз цены на конец 11 года выглядит феерически неправдоподобным. Я бы поостерегся вкладывать деньги в фонд, у которого такая аналитика. Я и так попал, когда по 1к выходил из него на ММВБ. Абсолютно нет желания вкладываться сейчас, так как меня пугают объемы ввода в последнем отчете и заявления о том, что за 1 год на рынке ничего не изменилось.
Вы хотите сказать, что аналитический отчет актуален и по сей день? Расскажите на основании чего Вы именно так оцениваете объем предложения жилой недвижимости на открытом первичном рынке в следующих объемах (стр. 48 аналитического обзора): 2010 год - 1,37 млн кв.м. 2011 год - 1,3 млн кв.м. 2012 год - 1,31 млн кв.м.
Хотя в 2010 году ввод был 2,65 млн., в 2011 прогнозируется 2,75 млн, а в 2012 году 3,5 млн. Неужели разницу (4,92 млн кв.м. за 3 года) приобретет город для реализации соц. программ? :)