Методика выбора объектов недвижимости
- 0
- 364
Для оценки потенциальной доходности вложений в строящуюся и рентную жилую недвижимость компанией применяется многоуровневый анализ.
Макроэкономический анализ
На первом уровне анализируются макроэкономические факторы, оказывающие влияние на сектор жилой недвижимости. В рамках данного этапа изучаются структура ВВП, структура потребления и сбережения населения, прогнозируются изменения основных макропоказателей. Отдельные места занимают оценка текущей обеспеченности населения жильем и прогноз перспектив изменения базового спроса со стороны населения на жилую недвижимость. При оценке изменения платежеспособного спроса и изменения предложения на рынке жилья важное место занимает изучение влияния таких факторов, как доступность ипотечных кредитов, подготовленность инфраструктуры. Результатом данного анализа является общее заключение о перспективах рынка жилья России и выделение наиболее значимых факторов, влияющих на данный рынок.
Анализ региональных факторов
Полученные цифровые оценки составляющих совокупного платежеспособного спроса и совокупного предложения на рынке жилой недвижимости используются для построения прогноза индекса жилья в рамках Модели Спроса-Предложения. Таким образом, подвергая анализу ситуацию в различных регионах и применяя данную модель к ним, можно построить список регионов, отсортированный по потенциальной доходности вложений в жилую недвижимость.
Модель оценки совокупного спроса и предложения
Помимо основной модели, прогноз по которой осуществляется, исходя из оценки совокупного спроса и предложения, для региона осуществляются расчеты прогнозов по моделям оценки себестоимости строительства и модели коэффициента доступности жилья.
Суть первой модели заключается в оценке составляющих себестоимости строительства, включая землю, и прогнозировании их изменения. Корректируя себестоимость на требуемую застройщиками рентабельность, можно оценить нижнюю границу цен на недвижимость на первичном рынке, ниже которой строительство жилья перестает быть экономически оправданным. Данная оценка позволяет оценить уровень безопасности при вложениях в жилую недвижимость в исследуемом регионе.
Вторая модель обеспечивает возможность сопоставления «доступности» жилья не только в различных регионах, но и в регионах разных стран для оценки адекватности ситуации в России по сравнению с другими странами. Будучи достаточно простой с точки зрения расчетов, она позволяет оставить за рамками детальный анализ макроэкономической ситуации в различных странах за счет вычисления универсального показателя вне зависимости от того, является страна развитой или развивающейся. Коэффициент доступности жилья представляет собой количество лет, которое потребуется среднему домохозяйству страны или региона откладывать все свои доходы для приобретения среднего жилья, при условии отсутствия изменения как цен на жилье, так и величины доходов населения.
Определившись с регионом инвестирования благодаря упомянутым выше моделям, мы переходим непосредственно к выбору объектов для инвестирования.
Расчет потенциальной доходности строящихся объектов
Смысл данной методики состоит в том, чтобы из множества строящихся квартир выбрать ту, стоимость которой в результате окончания строительства вырастет больше.
Для того, чтобы понять, какая из строящихся квартир обладает наибольшим потенциалом роста стоимости, необходимо найти точный аналог рассматриваемой квартиры на вторичном рынке. Однако точный аналог строящейся квартиры найти сложно. Поэтому каждому рассматриваемому критерию (например, этажность или удаленность от метро) и его возможному значению присваиваются поправочные коэффициенты, отражающие то, каким образом различные значения критерия (квартира, расположенная на первом или пятом этаже) скажутся на цене квадратного метра квартиры.
Рассчитанная разница между ценами первичного и вторичного рынка является относительной потенциальной доходностью конкретной квартиры[1].
Подробный анализ всех доступных на первичном рынке предложений дает возможность отбирать квартиры, обладающие наибольшей потенциальной доходностью.
Как прогнозируется доходность от аренды?
Доход от сдачи в аренду жилой недвижимости напрямую зависит от стоимости этой недвижимости и в настоящее время составляет 5-7% годовых от стоимости квартиры (в случае долгосрочной аренды доходность находится у верхней границы диапазона, так как арендатор не зависит от обстоятельств владельца квартиры - частного лица - и защищен от внезапного прекращения аренды). Уровень доходности от сдачи жилья в аренду является единым для всего рынка в регионе[2].
Таким образом, величина абсолютного дохода от сдачи квартиры в аренду напрямую зависит от изменения стоимости квартиры.
Из сказанного выше следует, что для прогнозирования величины абсолютного дохода от сдачи квартиры в аренду достаточно спрогнозировать изменение стоимости этой квартиры (поскольку уровень доходности от сдачи жилья в аренду является единым для всего рынка).
При приобретении квартиры необходимо помнить, что с учетом ее потребительских свойств, квартира может быть недооценена. То есть цена на конкретную квартиру может быть ниже, чем цены на квартиры с аналогичными потребительскими свойствами. Например, если квартира покупается у строительной компании на завершающей стадии строительства, у застройщика может быть необходимость продать достаточно большой объем квартир в уже построенном доме в сжатые сроки, чтобы профинансировать строительство других объектов. В этом случае квартира будет продаваться застройщиком со значительной скидкой. А это значит, что вы можете купить за меньшие деньги недвижимость, которая у другого застройщика (или в другом доме) стоит дороже, несмотря на то, что качество обеих квартир одинаково. Если правильно оценить стоимость квартир, исходя из потребительских качеств жилья, в результате можно купить недооцененную квартиру и, как следствие, доходность от сдачи ее в аренду будет максимальной.
При сдаче квартир в долгосрочную аренду помимо недооценки стоимости квартиры по потребительским характеристикам большую роль играет прогноз изменения относительной привлекательности района, где расположены квартиры.
За период строительства 2-3 года относительное изменение привлекательности района может быть практически незаметно, однако, предположим, что в городе строится достаточно жилья для покрытия платежеспособного спроса, и цена на новостройки не меняется. Понятно, что, помимо того, что районы новостроек обживаются далеко не сразу, территориально новостройки расположены все дальше и дальше от центра, т.е. жилье, расположенное ближе к центру, в среднем обладает более высокой транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Иными словами, несмотря на то, что цены на первичном рынке не изменились, относительная привлекательность района, который был застроен раньше, увеличилась, что отразится на цене квартир.
Применение описанных выше методов позволяет прогнозировать цены на рынке жилья и осуществлять выбор наиболее привлекательных объектов для инвестирования.
[1] После того, как эта относительная потенциальная доходность будет скорректирована в соответствии с ожидаемым нами изменением цен на недвижимость в конкретном регионе, мы получим значение потенциальной доходности в абсолютном выражении.
[2] Это можно понять при рассмотрении арбитражной ситуации с ипотекой. Если предположить, что для квартиры с определенными потребительскими качествами уровень арендной ставки выше, то спрэд между платежами по аренде и ипотеке для квартир с подобными потребительскими качествами ниже. А это значит, что данная ситуация будет устранена после повышения спроса со стороны покупателей на подобные квартиры, что приведет к росту стоимости подобных квартир, превышающей рост арендной ставки. В результате арендная ставка вернется к среднерыночному уровню.
